Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке – пошаговая инструкция 2023 для покупателя + оформление налогового вычета и документов + 5 советов риэлтора

Купить квартиру без
риэлтора или воспользоваться помощью посредника

Существуют определенные
риски при покупке квартиры на вторичном рынке. К примеру, после передачи денег можно с удивлением обнаружить, что
лицо, совершившее сделку, не имело законных прав владения жильем.

Как безопасно купить квартиру и что необходимо
учитывать при заключении договора?

Считается, что купить квартиру без риэлтора невозможно. Это не так. Сделать
это несложно и самостоятельно. Оба способа имеют как достоинства, так и недостатки.

к содержанию ↑

С
риэлтором

До того, как обратиться к посреднику, оцените нюансы процесса и подумайте готовы ли вы к ним.

Достоинства:

• экономия времени;
• уменьшение числа «нервных» ситуаций;
• не нужно дотошно вникать в тонкости документов;
• посредник с юридическим образованием окажет услуги полного сопровождения сделки.

Недостатки:

• придется потратиться на оплату услуг посредника;
• неграмотный специалист ничем не поможет;
• риэлтор может оказаться лицом заинтересованным;
• сложно получить скидку, ведь переговоры проводит посредник.

к содержанию ↑

Без посредников

Покупка квартиры без привлечения посредника тоже имеет плюсы:

• экономия 3–10% стоимости сделки;
• нет риска попасть в руки недобросовестного риэлтора;
• никто не станет уговаривать и торопить;
• получение скидки, если уметь торговаться.

Минусы, конечно, тоже есть:

• на подбор подходящего варианта уйдет больше времени;
• нет возможности пользоваться актуальными базами недвижимости;
• есть риск повстречаться с мошенником-продавцом.

к содержанию ↑

Поиск квартиры

С чего начать покупку квартиры? Существуют разные способы самостоятельного поиска жилья, но мы предлагаем
наиболее быстрый и надежный. Воспользовавшись бесплатной базой данных нашего сайта, вы сможете легко подобрать десятки
вариантовквартир в Москвеи области.

Чтобы не тратить много времени, воспользуйтесь удобной системой поиска. Так можно просматривать те предложения,
что отвечают заданным критериям. С помощью онлайн-базы вы сможете:

• изучить множество предложений;
• увидеть реальные фотографии предложенного жилья;
• напрямую связаться с собственником или агентом (кто разместил объявление);
• сравнить несколько вариантов, которые подходят по основным показателям;
• оперативно связаться с лицом, разместившим объявление, уточнить интересующие детали.

Тысячи предложенийжилья на
вторичном рынкеилиновостройкахдоступны в
круглосуточном режиме. Если вы ограничены во времени, наши специалисты оперативно подберут, подходящие варианты
квартир. Консультация доступна в любое время и совершенно бесплатна.

к
содержанию ↑

Что проверять при покупке
квартиры во «вторичке»

Чтобы выгодно купить недвижимость и минимизировать риски при совершении сделки, нужно понимать, какие препятствия
могут ожидать на пути и на какие факторы следует обращать внимание в первую очередь.

к содержанию ↑

Проверка квартиры

Начинать проверку необходимо еще «на подходах» к дому. Стоит обойти район, определить где
располагаются необходимые для жизни учреждения: садики, школы, магазины, парковки, банки, аптеки, станции
метрополитена.

Важно выяснить как дорого обходятся коммунальные платежи, насколько тепло в доме зимой, не течет
ли крыша, как часто ломаются лифты, не бывает ли плесени и неприятных запахов в подвале.

Теперь можно переходить
к непосредственному осмотру квартиры. На что обратить внимание и куда нужно смотреть?

1. Попросите технический паспорт на жилье и сравните с имеющейся планировкой. Есть расхождения? Значит хозяин не
   оформил и не узаконил перепланировку. Будьте готовы, что штраф придется платить вам.
2. Подойдите к окнам, убедитесь, что вид оттуда не демонстрирует кладбище или «задний двор» огромного супермаркета.
   Вряд ли это соседство в дальнейшем порадует.
3. Проверьте работоспособность кранов, выключателей, розеток, оцените напор воды, а в зимнее время — температуру
   батарей.
4. Внимательно осмотрите стены и углы комнат. Обращайте внимание на наличие трещин, темных пятен. Они могут быть
   свидетельством наличия грибка. Отстающие местами обои могут говорить о скрытых дефектах и подтеканиях в стене,
   недостаточно качественно отоплении.

к содержанию ↑

Изучаем документы

Покупка квартиры — дело непростое. Как безопасно приобрести недвижимость и что
обязательно следует проверить до заключения сделки?

Попросите паспорт человека, предлагающего сделку, и
внимательно изучите. Обратитесь в паспортный стол, исследуйте подлинность основного гражданского документа. Возможно
паспорт с таким номером выдавался совершенно другому человеку и был утерян, а с вами говорит мошенник.

Внимание! Расхождение даже в одну букву или цифру может стать основанием для признания
договора недействительным.

Теперь изучите документ, удостоверяющий право собственности человека на предлагаемое жилье. Такое право
могло возникнуть в результате приватизации, инвестирования в новостройку, обмена, наследования, покупки жилья,
получения квартиры в подарок. Проверяйте хотя бы внешнюю подлинность бумаг. В них не должно быть подчисток,
исправлений или других явных признаков подделки.

Важный момент! Если жилье получено на основании договоров, внимательно изучите их
содержание.

к содержанию ↑

История квартиры

Внимательно изучите выписку ЕГРП — реестра прав
на недвижимость.Там указаны сведения о конкретной недвижимости, начиная с 1998 года. Обратите внимание, как
часто продавалось помещение. Большое число перепродаж за короткий период должно насторожить.

Из выписки станет
ясно были ли споры по данной квартире. Возможно, она находится под арестом или в залоге.

Обратите внимание! Наличие споров не обязательно влечет риски. Все зависит от конкретных
обстоятельств. Чтобы убедиться в благополучном разрешении проблем, проконсультируйтесь со специалистом.

к содержанию ↑

Права третьих лиц

До подписания договора попросите расширенную выписку из
домовой книги. Вы сможете увидеть информацию, кто и когда был прописан в помещении и на каком основании оттуда
выписан.

Убедитесь, что на предложенных квадратных метрах не зарегистрированы дети, не достигшие
совершеннолетия. Это так? Для заключения договора потребуется разрешения органов попечительства.

Проверьте, не
состоит ли продавец в браке. В противном случае понадобится нотариально засвидетельствованное согласие «второй
половинки» на проведение сделки.

к содержанию
↑

Способы покупки

Один из наиболее актуальных вопросов —
как выгодно приобрести квартиру и где взять необходимую сумму. Существует два наиболее актуальных варианта
расчетов.

к содержанию ↑

За наличные

Способ является не только достаточно сложным по реализации, но и
чрезвычайно «нервным». Наибольшую тревогу может вызывать передача денег. Необходимо заранее оговорить место и время
проведения сделки, приехать туда на личном автомобиле или такси.

Лучшим выходом может стать заказ
инкассаторского сопровождения. Такую услугу предоставляет практически каждый банк. Стоит это не так уж и дорого, зато
вы будете точно уверены, что вас не ограбят по дороге.

Существует еще нюанс: когда именно передавать денежные
средства. Есть три варианта:

1. Передать деньги до подписания договора и оформить расписку. В ней необходимо указать, что сумма получена продавцом
   и в процессе оформления документов будет учтена в полном объеме.
2. Передать продавцу часть денег в качестве задатка, остальную сумму внести после подписания договора. В этом случае
   также оформляется расписка.
3. Деньги передаются после проведения регистрации права собственности.

Чтобы минимизировать риски, используется несколько способов:

• написание расписки с обязательным нотариальным заверением;
• привлечение свидетелей, способных подтвердить, что сделка фактически состоялась;
• выбор «правильного» места для передачи денег, лучше всего убедиться, что там имеются видеокамеры;
• аренда банковской ячейки с помещением туда суммы и передачей ключа нотариусу; он отдаст его продавцу только после
  оформления прав собственности;
• использование нотариуса в качестве посредника — он может взять деньги и после оформления необходимых документов
  передать их продавцу.

Покупка недвижимости за наличные — не такая уж сложная задача. Особенно, если соблюдать условия, изложенные
выше.

к содержанию ↑

С оформлением ипотеки

А что делать, если наличных средств
недостаточно?Поможет выгодный ипотечный заем. Существуют определенные правила покупки квартиры в ипотеку. Их
соблюдение позволяет получить наиболее выгодные условия кредитования и приобрести недвижимость без особых
проблем.Вот коротенькая пошаговая инструкция для будущего заемщика:

1. Произведите тщательный анализ финансовых организаций, выдающих ипотечные кредиты. Обратите внимание на
   репутацию банка, изучите отзывы тех, кто уже успел воспользоваться тем или иным финансовым продуктом.
2. Изучите условия кредитования и убедитесь, что вы полностью соответствуете требованиям банка к заемщикам.
3. Обратитесь в выбранную кредитную организацию, напишите заявление на оформление ипотеки. Подготовьте первые
   документы. На начальном этапе достаточно паспорта, заявления и формы 2-НДФЛ.
4. Дождитесь одобрения заявки и начинайте готовить полный пакет документов. Какие бумаги понадобятся, будет зависеть
   от того, на каких условиях оформляется заем.
5. Параллельно начинайте поиск подходящего жилья. В зависимости от условий, которые выдвигает банк, на эти цели у вас
   будет 3–4 месяца (максимум полгода). Так что предварительные наметки в этом отношении лучше всего сделать заранее.
6. Оформите договор ипотечного займа, откройте расчетный счет.

Важно знать! Банк предъявляет повышенные требования к качеству кредитуемого жилья. Все
критерии лучше выяснить заранее.

Проверив «чистоту» выбранного жилья и уладив формальности процедуры, кредитная организация переведет
денежные средства на счет заемщика или продавца квартиры, в зависимости от договоренности. После регистрации права
собственности заемщик подписывает документы, касательно передачи жилья в залог финансовой организации до полного
выполнения обязательств по ипотеке.

к содержанию
↑

Безопасность приобретения жилья во
«вторичке»

Как видите, оформление квартиры в собственность сопряжено с
некоторыми рисками. Что нужно знать, чтобы не попасть в капкан «бумажной волокиты»?

к содержанию ↑

Договор купли-продажи квартиры образец и
нюансы

Этот документ имеет определенную структуру. Ее необходимо знать. Наличие или отсутствие определенных
условий может стать основанием для признания договора недействительным.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ
существует ряд обязательных сведений, которые должны содержаться в документе:

• личные данные сторон: ФИО, данные регистрации, номер ИНН и другие;
• основания, устанавливающие право владения жильем: серия, номер и дата выдачи свидетельства госрегистрации;
• идентификаторы конкретной квартиры: кадастровый номер, назначение, адрес, площадь и др.;
• стоимость сделки;
• данные о госучреждении, что будет решать споры в случае их возникновения.
• В зависимости от желания сторон текст соглашения дополняется вспомогательными условиями. В документе указывают:
• ограничения в пользовании;
• наличие лиц, зарегистрированных в квартире;
• размер долга по коммунальным платежам или налоговым выплатам;
• недостатки строения или квартиры;
• утверждение, что стороны понимают последствия своих действий и совершают их по доброй воле;
• способы оплаты;
• кто и в каком размере несет расходы, связанные с заключением договора;
• порядок передачи жилья в собственность нового владельца;
• другие условия.

Обратите внимание! В договоре указывают не только наличие вышеуказанных условий, но и
фиксируют их отсутствие.

В правильно заключенном договоре прописываются сроки и условия выписки всех, кто там зарегистрирован на
момент продажи. Если квартира продается с мебелью или техникой, к договору прикладывается акт приема-передачи с
отдельным приложением, где указывается полный перечень предметов.

Если в договоре прямо не указаны какие-либо
дополнительные условия, документ подписывается обеими сторонами и вступает в силу с момента подписания.

Важно! Согласно законодательству, договор купли-продажи не требует обязательного нотариального
заверения. Однако во избежание негативных последствий это лучше сделать.

 

 

 

к содержанию ↑

Причины аннулирования сделки купли-продажи квартиры

Существует несколько основных причин, по которым сделка с недвижимостью признается
недействительной:

1. Не все граждане, прописанные в реализуемой квартире, дали письменное согласие на продажу.
2. В квартире прописаны несовершеннолетние и нет заключения органов попечительства.
3. Договор подписало лицо, признанное недееспособным.
4. На жилье наложен арест или она является предметом залога.
5. Квартира была продана по доверенности, выданной лицом, оказавшимся психически нездоровым или умершим к моменту
   совершения сделки. Доверенность отозвана на момент подписания договора, а продавец «забыл» это упомянуть.
6. Продавец скрыл наличие супруга и/или в документах отсутствовало нотариальное согласие последнего на проведение
   сделки.
7. Продавец имеет право собственности на квартиру, полученное в результате нарушения закона. К примеру, жилье
   переоформлено на одного наследника, а интересы второго учтены не были.
8. Недвижимость расположена в доме, предназначенном к сносу.
9. Квартира оформлена в долевую собственности и продавец не доказал, что предложил первоочередное прав покупки
   остальным дольщикам.

Важно! Если жилплощадь находится в долевой собственности, то согласно новым правилам, сделку
следует обязательно заверять нотариально.

к содержанию ↑

Тонкости заключения сделки

Договор купли-продажи
является основным документом для оформления сделки. Нюансы, которые необходимо учитывать при оформлении квартиры в
собственность, мы рассмотрели выше. А что делать после подписания договора?

Подготовив полный пакет документов
необходимо обратиться с заявлением в МФЦ или отделение Росреестра по месту жительства. Спустя 7–10 дней покупатель
получит на руки свидетельство установленного образца и станет полноправным хозяином квартиры.

к содержанию ↑

Налоговый вычет

Если квадратные метры приобретены за счет личных средств покупателя, можно вернуть сумму ранее уплаченного
налога. Приобретение за счет средств работодателя, материнского капитала, иных субсидий лишает граждан права на
возмещение.

Получают вычет один раз, если гражданин не обращался за получением вычета, связанным с покупкой
квартиры. Оформляется возврат через налоговую или с привлечением работодателя.

Чтобы подтвердить право на вычет
приготовьте:

• договор;
• выписка из ЕГРП;
• чеки, документы, подтверждающие факт оплаты сделки с недвижимостью;
• кредитный договор, график платежей.

к содержанию ↑

Советы при покупке квартиры на вторичном
рынке

1. Нечистоплотные граждане снимают квартиру на длительный срок и продают ее по поддельным документам. Чтобы не
   «попасться на удочку» не поленитесь поговорить с соседями, предложите продавцу совместный поход в ЖЭК. Различные
   отговорки должны заставить вас утроить усилия по проверке.
2. Жилье продано нескольким людям. Тут используются копии документов, в том числе заверенные нотариально. Перед
   подписанием договора требуйте предоставить оригиналы бумаг.
3. В соответствии с законом некоторые сделки все же требуют непременного привлечения нотариуса. Документ без
   нотариальной печати, может быть признан недействительным.
4. Не стоит заигрывать с государством и занижать реальную стоимость квартиры. Существует масса других вариантов, как
   дешево купить недвижимость. Если договор будет признан недействительным, вы сможете вернуть только ту сумму, что в
   нем прописана. Если вы имеете право на получение налогового вычета, для расчета будет учитываться цифра, прописанная
   в договоре.
5. Чтобы уменьшить выплаты в пользу государства продавцы предлагают заменить договор купли-продажи дарением. Не
   соглашайтесь. Если договор будет признан недействительным, можно остаться и без денег, и без квартиры. Доказать, что
   платили деньги вы не сможете, да и сама попытка доказательства будет признанием мошеннических действий.

к содержанию ↑

Видео от экспертов о покупке квартиры на вторичке

Мы сделали подборку видео как
правильно купить вторичное жилье, которая позволит Вам узнать еще больше деталей и нюансов.