Как продать квартиру без посредников пошаговая инструкция в 2023 году + советы риэлтора + документы на продажу

Продать квартиру без
посредников или воспользоваться услугами
риэлтора

Почти каждый продавец имущества хочет заключить сделку быстро, без лишних хлопот и на выгодных условиях. К сожалению, это практически невозможно. Как продать квартиру быстро и выгодно? Для этого зачастую обращаются в специализированные компании. Они сопровождают сделки по купле-продаже недвижимости, а также способствуют поиску покупателей. Такой подход не всегда выгоден. Ведь посредники берут за свою работу определенный процент от стоимости жилья. Поэтому иногда приходится действовать самостоятельно. На каком варианте продажи имущества стоит остановиться? Для сравнения рассмотрим таблицу плюсов и минусов каждого подхода.

Критерий	Самостоятельное сопровождение сделки	Обращение к посреднику
Расходы сверх стоимости имущества	Отсутствуют	Около 5-7% от суммы сделки
Скорость реализации жилья	В зависимости от активности продавца	Быстрая
Затраты по времени и силам на оформление сделки	Значительны	Минимальны, личное время тратить почти не нужно
Вероятность мошенничества	Минимальная, почти исключена	Высокая

Кроме того, осуществление сделок купли-продажи недвижимости через посредников сопровождается юристами соответствующей организации. Договор и прочие юридические вопросы можно решить без отдельного обращения к специалисту. Это очень удобно.
Тем
не менее, иногда условия посредников делают куплю-продажу жилья невыгодной продавцу. Поэтому стоит выяснить, как
продать квартиру без посредников, пошаговая инструкция поможет прояснить ситуацию.к содержанию ↑

Оценка стоимости квартиры

Перед тем, как приступать действиям, собственнику придется оценить стоимость жилья. Без этого шага дальнейшее ведение купли-продажи не имеет места. Ведь имущество должно соответствовать своей стоимости при заключении соглашения о покупке квартиры. Заниженные или завышенные цены на недвижимость способны привести к штрафам. Это дополнительные расходы, которые не такие уж и маленькие. Кроме того, правильная оценка недвижимости позволяет немало сэкономить продавцу. Для проведения соответствующей процедуры граждане обращаются в специализированные компании. Этот прием позволяет получить максимально точную информацию о стоимости имущества. Если же действовать самостоятельно, придется провести анализ объявлений купли-продажи имущества. Потребуется сравнить самую высокую цену на жилье в конкретном районе с самой низкой, после чего найти среднюю стоимость. К полученной цифре прибавить 20%. Это и будет стоимостью квартиры для самостоятельной продажи. Если покупатели активно интересуются жильем, через несколько недель цену рекомендуется поднять на 5-10 процентов. В противном случае снизить ее на столько же.
к содержанию ↑

Параметры
оценки

По каким критериям оценивается имущество граждан? Например, во внимание принимаются следующие составляющие:

• площадь жилья;
• количество комнат в квартире;
• размеры кухни (если площадь меньше 10 «квадратов», стоимость квартиры значительно уменьшается);
• планировка жилья;
• этажность дома и этаж, на котором расположена квартира;
• ветхость;
• наличие лифта;
• состояние подъезда;
• наличие прилегающей территории и ее благоустройство;
• система отопления;
• местность, в которой находится квартира (подразумевается инфраструктура);
• район;
• наличие ремонта;
• величина «коммуналки».

Это составляющие, влияющие на оценку жилья. Как правило, больше ценятся квартиры в элитных районах, с развитой инфраструктурой, лифтами, большими кухнями и индивидуальной системой отопления. Кроме того, имущество, расположенное в центре дома (не угловые квартиры), а также на 1-5 этажах будет стоить дороже.
к содержанию ↑

Подготовка квартиры

Немаловажным нюансом является подготовка жилья к проведению оценки.Поэтому, если
человек задумался, как оформить договор купли-продажи самостоятельно и на выгодных условиях, придется уделить внимание
подготовке
квартиры.При оценке имущества учитываются не только технические характеристики, но и общее состояние (порядок) в доме. Перед приглашением покупателей или оценщиков квартиру необходимо убрать (желательно сделать генеральную уборку). Это касается всех помещений. Даже балкона. Все лишние, старые и ненужные вещи рекомендуется выбросить – захламленное жилье не привлекает внимание. Кроме того, перед оценкой квартиры придется починить всю сантехнику и удостовериться в ее работоспособности. Эти правила распространяются и на другую технику и мебель – двери, выключатели и так далее. Подъезд тоже рекомендуется подготовить – на лестничной клетке вкрутить яркие лампочки, а пролет хорошенько вымыть. Чем страшнее в доме, тем меньше шансы на успешное заключение сделки.
к содержанию ↑

Сбор и подготовка необходимых документов

Как быстрее продать квартиру? Пошаговая инструкция поможет справиться с поставленной задачей. Немаловажным моментом (иногда и самым трудным) является сбор и подготовка пакета документов для заключения соглашения купли-продажи. Что пригодится для реализации поставленной задачи?

Основной пакет документов

• удостоверение личности продавца;
• свидетельство о правах собственности на квартиру (с 2017 года – выписку из ЕГРН);
• технический паспорт на имущество;
• кадастровый паспорт (при наличии, с 1.01.2017 г. не выдается);
• выписку из лицевого счета;
• справку из домовой книги;
• справку о составе семьи (с информацией о зарегистрированных в жилье гражданах);
• договор купли-продажи.

Но это еще не все. Предложенный пакет документов помогает продать квартиру, если ей владеет только один человек. Но такое, как правило, бывает не так часто. Соответственно, приходится собирать дополнительные справки. Какие именно?

Дополнительные документы для продажи
квартиры

Их перечень будет зависеть от конкретной ситуации. Порядок продажи квартиры самостоятельно 2018 года мало чем отличается от действий в другое время. Основной задачей является подготовка соответствующей документации. Дополнительно гражданам могут пригодиться следующие бумаги:

• разрешение от кредитора на сделку (при ипотеке);
• ипотечный договор (если планируется продажа ипотечного жилья);
• разрешение супруга на сделку (когда речь идет о совместном имуществе);
• согласия от всех собственников жилья на операцию (если у квартиры несколько хозяев);
• свидетельство о рождении (для несовершеннолетних собственников);
• разрешение от органов опеки на сделку (если квартирой или долей в ней владеет ребенок).
• доверенность (если продавец действует через представителя).

На самом деле все не так трудно, как кажется. И, если заранее начать подготовку к сделке, а также договориться о продаже с другими собственниками жилья, никаких проблем не произойдет.
к содержанию ↑

Как правильно написать объявление о продаже
квартиры

Следующий этап самостоятельной продажи квартиры – это размещение объявления, а также рекламирование. Обычно данные составляющие ограничены только бюджетом. Сегодня дать объявления допускается разными способами. Но для начала придется правильно составить текст сообщения. Покупателя важно заинтересовать квартирой. Вот несколько советов, которые помогут правильно написать объявление о продаже:

1. Указать полную информацию о квартире (этаж, метраж, количество комнат, кухню, тип отопления).
2. При написании объявления не стоит забывать об инфраструктуре. Здесь указать, что расположено близ квартиры –
   школы, магазины, больницы, транспортная развязка и так далее.
3. Написать, есть ли в квартире балкон. Если да, то какой именно – сделанный «под ключ», застекленная лоджия или
   обычный балкон.
4. Прикрепить к объявлению фотографии квартиры с разных ракурсов. Желательно разместить еще и технический план
   имущества.
5. Подчеркнуть все особенности жилья – положительные и отрицательные.
6. Оставить данные для связи с продавцом. Это может быть телефон или e-mail.

Идеальное объявление – краткое и интересное, составленное простыми предложениями без непонятных сокращений. Запрещено врать и приукрашивать действительность – если покупателю не сообщить какие-либо данные об имуществе, имеющие значимость (к примеру, некоторые наотрез отказываются покупать квартиры, где кто-то умер), он может аннулировать сделку.

к содержанию ↑

Где
разместить
объявлений

Как только объявление готово, пора двигаться дальше. Теперь его следует где-нибудь разместить. Как мы уже говорили, реклама ограничена только бюджетом, но обычно продавцы предпочитают не тратиться на нее. Разместить объявление о продаже квартиры можно:

• на ТВ;
• в газетах (в бесплатных и платных изданиях);
• на специализированных интернет-досках объявлений.

Также объявления зачастую расклеивают у подъездов, на столбах или на специальных досках в городе. Желательно совместить все перечисленные методы рекламы. Так вероятность на быстрый и успешный поиск покупателя значительно повысится.
к содержанию ↑

Переговоры с покупателем и показ квартиры

Следующий шаг – это переговоры с покупателем и показ квартиры. Трудно поверить, но данные процедуры тоже важно вести правильно. Для начала придется соблюдать вежливость со всеми потенциальными покупателями и отвечать на все их вопросы относительно предмета продажи. Собственнику необходимо знать все, что только возможно о своей квартире. Долгие паузы после вопросов отталкивают покупателей. Во время переговоров желательно аккуратно, без навязчивости, рассказывать о положительных сторонах жилья с учетом статуса каждого покупателя. Например, молодым родителям важно, чтобы близ находились детские садики, школы, кружки и секции. А молодых людей наверняка привлекут места развлечений, парковки, кафе, рестораны и супермаркеты. Договариваться о встречах требуется заранее, на конкретный день и время. И запомнить правило: одна встреча – один покупатель. Не следует показывать квартиру сразу нескольким людям. Если возникают какие-то проблемы, которые делают встречу невозможной, об этом необходимо сообщить потенциальным покупателем о происшествии заранее и перенести встречу на другое время. Непосредственный показ квартиры рекомендуется проводить в спокойной, доброй атмосфере. Например, предложив покупателям чашечку чая/кофе. Посетителям разрешается заходить во все помещения квартиры и задавать интересующие их вопросы. Конечная стоимость имущества корректируется во время переговоров, благодаря торгу. Этот прием поможет удержать потенциальных клиентов. Все переговоры вести на удобной территории. Но, как правило, таковой является предмет будущего договора купли-продажи.
к содержанию ↑

Оформление предварительного
договора купли – продажи соглашения о задатке

Как только потенциальный покупатель найден, все переговоры пройдены, стороны решили, что они готовы на куплю-продажу друг с другом, стоит задуматься над составлением предварительного договора. Он подтвердит серьезность намерений и не даст ни покупателю, ни продавцу «соскочить» во время заключения соглашения.
Планируется покупка квартиры? Пошаговая инструкция 2018 года включает в себя составление договора о задатке
(авансе). Этот документ представлен в письменном
виде.Он не обязывает к заключению договора купли-продажи, в любой момент его удастся расторгнуть, а денежные средства вернуть. Предварительное соглашение – это некое приложение к основному договору. Его расторжение иногда предусматривает последствия для сторон. Для продавца – выплату неустойки, для покупателя – шанс потерять задаток. В предварительном договоре необходимо указать:

• точный адрес жилья;
• характеристики квартиры;
• заранее оговоренную цену;
• размер задатка;
• последствия расторжения соглашения в том или ином случае;
• состояние, в котором находилось имущество на момент заключения договора;
• имущество, оставляемое продавцом;
• время передачи и количество ключей.

Если стороны решили заключить предварительное соглашение, продавец обязан выдать выписку о получении средств, как только их передадут гражданину. Все операции производятся в присутствии нотариуса или уполномоченного лица. Например, через МФЦ.
к содержанию ↑

Выписка из жилого помещения

Перед тем, как продавать жилье, придется произвести выписку всех граждан, зарегистрированных на той или иной территории. Желательно сделать это заранее, на этапе сбора необходимых для операции бумаг. Для реализации подобной задачи придется обратиться в МФЦ, паспортный стол или в ФМС. Собственнику жилья потребуется:

1. Собрать документы для выписки – заявление, паспорт, справки с пропиской, листок убытия.
2. Подать заявление на выписку того или иного гражданина по месту регистрации.
3. Получить заполненный лист убытия.

Важно: по действующему законодательству в России после выписки из квартиры важно найти новое жилье в течение 7 суток. В противном случае человеку выпишут штраф.
к содержанию ↑

Расчеты за квартиру

Как только предварительное соглашение готово, следует задуматься над передачей денежных средств продавцу. Рекомендуется заранее продумать эту особенность и прописать ее в договоре. Сегодня деньги передают продавцу:

• наличными;
• через банковскую ячейку;
• посредством аккредитива.

Что лучше выбрать? Придется понять, что предусматривает каждый вариант развития событий. Расчет через банковские ячейки производится как наличным, так и безналичным расчетом. Стороны открывают ее, затем закладывают средства в присутствии работника банка. После проставления подписей на специальных бланках продавец может получить полную сумму денег за сделку, а покупателю передаются права собственности на имущество. Аккредитив предусматривает обязательства банка по проведению расчетов с продавцами после заключения договора купли-продажи и передачи имущества в собственность продавцу. Подобная услуга предлагается многими банками, но она предусматривает значительную комиссию. Чаще всего граждане просто пользуются наличным расчетом с выдачей расписки. Обычно подобная процедура проводится в присутствии нотариуса – покупатель передает средства, а продавец пишет документ об их получении. После удостоверения бумаги права собственности на квартиру переходят к новому собственнику. Аналогичным образом проводится расчет по безналу.

Воспользуйтесь советом: сначала стороны обговаривают процедуру оплаты, проводят расчеты с
денежными средствами, а затем уже выдается расписка установленной формы и квартира передается в пользование
покупателям. Иначе можно остаться и без денег, и без квартиры.

к содержанию ↑

Оформление сделки купли – продажи и регистрация

Заключительным шагом является заключение основного договора купли-продажи квартиры. Он чем-то напоминает предварительное соглашение. В документе указываются все особенности сделки, данные о сторонах операции, а также стоимость жилья и его характеристики. Данная бумага проходит процедуру обязательной государственной регистрации. Оформление купли-продажи квартиры через нотариуса или МФЦ – это наиболее безопасное решение. Основное соглашение лучше подписывать в присутствии уполномоченных лиц. Так удастся обезопасить и продавца, и покупателя от нарушений действующего законодательства. При себе требуется иметь заранее подготовленный пакет документов, деньги (желательно) и договор купли-продажи. Как только соглашение подписано, денежные средства оказались у продавца, наступит время заняться государственной регистрацией прав собственности. Она проводится или через МФЦ, или в Росреестре.

к содержанию ↑

Через отдел приема документов
Росреестра

Многие предпочитают регистрировать свои права через Росреестр. Подобные службы есть в каждом городе. Алгоритм действий будет следующим:

1. Подготовить пакет документов – договор купли-продажи, паспорт, выписку из ЕГРН на квартиру.
2. Написать заявление на регистрацию прав собственности.
3. Обратиться с документами в Росреестр по месту нахождения имущества.
4. Взять расписку о принятии заявления.
5. Получить выписку из ЕГРН в назначенное время. Обычно документ выдается через 5 дней после подачи запроса.

Вот и все. Никаких пошлин операция не предусматривает. Быстро, просто и очень удобно. Данную процедуру предлагается провести через сайт Росреестра, но такой расклад встречается крайне редко.

Через МФЦ — многофункциональный центр «Мои
документы»

Многофункциональные центры «Мои документы» – службы, в которых тоже проводится государственная регистрация договоров. Алгоритм действий будет точно таким же, как и в случае действий через Росреестр. Разница заключается в том, что свидетельство установленной формы выдадут позже – через 5-10 дней. Регистрация прав через МФЦ, как правило, осуществляется, если стороны решили заключить договор купли-продажи в подобной службе. Это экономит время и силы покупателей и продавцов.

Передача квартиры

Основной договор купли-продажи заключен? Самое время передать квартиру покупателю. Обычно нюансы этого процесса прописываются в соглашении купли-продажи. Процедура закрепляется актом приема-передачи квартиры. Документ составляется минимум в 2-х экземплярах – каждой из сторон. Обычно только после этого продавец получает деньги или забирает их из банковской ячейки. Ведь, как только произошла передача квартиры покупателю, вся ответственность за имущество ложится на его плечи.

Продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал

Можно ли продать квартиру, приобретенную с привлечением материнского капитала? Да, законодательство не запрещает подобные сделки. Но для них трудно найти покупателей. В частности, из-за того, что собственниками жилья частично будут являться несовершеннолетние. Чтобы без проблем осуществить куплю-продажу квартиры с привлечением маткапитала, потребуется обратиться в органы опеки и получить соответствующее разрешение. Далее операция проводится по уже известным нам принципам.

Обратите внимание! Без разрешения органов опеки продать имущество, приобретенное со
средствами маткапитала, удастся только после достижения детьми 18-лет. Тогда сделка проводится как операция с долевой
собственностью.

Возможные ошибки при продаже

Как продать квартиру быстро и выгодно? Ответить на этот вопрос теперь не составит труда. Вот несколько распространенных ошибок, с которыми могут столкнуться продавцы:

1. Каждый хочет продать квартиру подороже. Тем не менее, во всем необходимо знать меру. Завышенные цены отпугивают и
   отталкивают новых покупателей.
2. Некоторые слишком часто меняют цену на квартиру – повышают или понижают ее. Такие скачки неблагоприятно
   сказываются на звонках от покупателей.
3. Квартиры забывают привести в «товарный вид».
4. Неумение правильно преподнести плюсы квартиры. Важно знать, как предложить человеку то, что он хочет.
5. Всегда существует риск продажи жилья намного дешевле, чем стоит квартира на самом деле.
6. Иногда продавцы, найдя одного покупателя, снимают объявление о продажи. Так делать не стоит. Ведь каждый будет
   искать жилье на более выгодных условиях, просматривая различные варианты.
7. Неправильно организованный процесс передачи денег – это риск для продавца остаться «у разбитого корыта». Поэтому
   подобные процедуры лучше проводить в присутствии юриста или нотариуса.

Пожалуй, это все. Если подготовиться к продаже жилья заранее, удастся избежать всех перечисленных ошибок и проблем.

Заключение

Планируется покупка квартиры? Пошаговая инструкция 2018 года для покупателей включает в себя следующие пункты:

1. Найти несколько квартир по объявлением.
2. Связаться с продавцами и договориться о встречах.
3. Проверить документы на квартиру. Их перечень был представлен ранее.
4. Обговорить нюансы передачи средств и ключей от имущества.
5. Заключить договор купли-продажи и передать деньги.
6. Получить расписку от продавца.
7. Зарегистрировать права собственности на жилье.

Ничего трудного или непонятного. Как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно? Пошаговая инструкция имеет следующий вид:

1. Подготовить квартиру к процессу.
2. Собрать пакет документов.
3. Составить и разместить объявления о продаже.
4. Найти покупателей. Договориться с ними о встрече и о демонстрации жилья.
5. Обговорить особенности заключения сделки.
6. Заключить договор купли-продажи.
7. Получить деньги и передать квартиру в пользование покупателю.
8. Выдать расписку о получении денежных средств.
9. На самом деле все не так трудно, как кажется. И если соблюдать все перечисленные ранее особенности, получится без
   проблем самостоятельно продать квартиру.

к содержанию ↑

Советы
риэлтора о быстрой продаже квартиры