Как купить квартиру по переуступке прав собственности в новостройке: дду, образцы документов и требования

Компании предлагают клиентам различные способы приобретения жилья. Сегодня предметом сделки может стать не только
сама квартира, но и возможность получить ее в будущем. Вложение средств в новостройки на этапе возведения
способствовало появлению отдельного вида соглашения, как договор переуступки прав собственности на квартиру.
Соглашение имеет множество нюансов и сопряжено с определенными рисковыми моментами.

Что значит при покупке
квартиры переуступка и каким образом безопасно провести сделку?

Цели подписания соглашения о переуступке

Итак, что такое переуступка квартиры
в новостройке? Этот вариант не признается инструментом купли-продажи объектов недвижимости. Продать квартиру по
переуступке в строящемся доме означает лишь сменить дольщика в соглашении, заключенном со строительной фирмой. Новый
покупатель, собираясь купить квартиру по переуступке в новостройке, приобретает не саму жилплощадь, а исключительно
право востребовать свою долю у застройщика по завершении строительных работ и введении здания в эксплуатацию.

Юридически переуступка — это цессия. Стороны также именуются по-иному:

• цессионарий — покупатель;
• цедент — продавец.

Какую же роль играет договор переуступки? Что такое права на квартиру? Суть достаточно проста.

Человек, принявший решение купить жилье (новостройку), заключает со строительной организацией договор и вносит деньги
еще на стадии котлована. Это выгодно обеим сторонам. Застройщик получает деньги на возведение многоквартирного дома, а
дольщику новая жилплощадь обходится дешево. С течением времени риск «заморозки» строительства падает, а стоимость
квадратных метров увеличивается.

Если
дольщик передумал, или изначально не хотел жить в помещении, есть 2 пути:

• подождать окончания строительства, получить право собственности и реализовать жилье на вторичном рынке;
• перепродать жилье в недострое.

Поскольку дом не построен, а продать то, чего не существует, невозможно, заключается договор переуступки права
требования. Соглашение позволяет будущему владельцу купить жилье существенно дешевле, а начальный соинвестор
возвращает деньги с некоторым приростом, не дожидаясь окончания работ.

Целью продажи квартиры по переуступке
выступает не только извлечение прибыли. Обстоятельства бывают разными: срочная нужда в деньгах, переезд в другой город
или страну, развод и дележ имущества.

Намного хуже, когда договор переуступки квартиры в строящемся доме
заключается из-за недобросовестности застройщика. Конечно, продавцы не расскажут об этом покупателю, так что при
заключении сделки нужно быть внимательным.

к
содержанию ↑

Что означает переуступка. Законодательная база

Переуступка
квартиры в новостройке — это особенный вид соглашения. Он заключается в перерегистрации ДДУ на нового
владельца.Документ признается основанием для оформления квадратных метров в собственность.

Переуступка
прав — это продажа третьему лицу возможности стать владельцем жилья. Заключение соглашения возможно на любом этапе
возведения дома до момента введения его в эксплуатацию и оформления первоначальным инвестором права собственности.

Чтобы детально разобраться, что такое договор
переуступки и понять тонкости его реализации, рекомендуем внимательно изучить законодательные нормы:

• № 214-ФЗ — документ от 30.12.04, регламентирует участие дольщиков в постройке домов, обозначает полномочия,
  гарантии и ответственность сторон;
• ГК России ст. №388 — описывает основные положения продажи квартиры по переуступке (что это значит, каким образом
  реализуется);
• ГК России ст. №389 — регламентирует особенности покупки квартиры в строящемся доме по цессии;
• ГК России ст. №390 — прописывает ответственность лица, осуществляющего продажу квартиры по переуступке прав по
  ДДУ.

Важно! Тщательное изучение законодательной базы позволяет безопасно завершить сделку с учетом
всех существующих норм.

к содержанию ↑

Причины и выгоды сделки

Усвоив, что
значит продажа квартиры по переуступке в строящемся доме, несложно догадаться, почему многие инвесторы с удовольствием
идут на такой шаг. С момента заключения ДДУ и до введения дома в эксплуатацию порой проходит много месяцев, а иногда и
лет. Не все готовы ждать так долго.

Кроме того, покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку или за
наличные проводится быстрее и требует меньше документов.Часто переуступка по ДДУ реализуется в стадии уже
практически готового дома. Выгоды очевидны:

Стоимость жилья существенно меньше, чем после регистрации собственности.

Риски вложить деньги в долгострой незначительны.

Сделка проводится в сжатый срок и не требует долгой бумажной волокиты.

к содержанию
↑

Основные этапы сделки

Но как оформить переуступку квартиры в строящемся
доме? Процесс проходит в несколько этапов. Продавец должен:

1. Оповестить о своем намерении застройщика.
2. Получить согласие строительной компании (письменное).
3. Заручиться нотариально заверенным согласием «второй половинки» на продажу.
4. Взять справку от застройщика о наличии/отсутствии задолженности по ДДУ.
5. Оформить выписку из ЕГРП.
6. Взять в банке выписку, подтверждающую погашение задолженности или справку о сумме долга и уже уплаченных
   средствах.

Покупателю придется приложить меньше усилий:

1. Заверить нотариально готовность супруга на реализацию договора.
2. Внимательно изучить и завизировать договор переуступки прав собственности на квартиру.

Образец документа можно попросить в офисе строительной организации или скачать здесь. Договор переуступки прав
оформляется в офисе строительной организации, ведь для его правомочности требуется присутствие представителя
застройщика. Однако никто не мешает провести сделку в любой юридической конторе или офисе нотариуса.

После подписания документ регистрируется в любом офисе МФЦ или
Росреестре. Дополнительно продавцу придется уплатить государственную пошлину. На регистрацию договора переуступки
отводится 10 дней.

к содержанию ↑

Первоначальные отношения с застройщиком: особенности цессии

Что такое переуступка мы уже разобрали. Нужно
понимать, что поскольку цессионарий (новый владелец) фактически встает на место первоначального подписанта, его права
будут ограничиваться тем перечнем, что был у начального дольщика.

к содержанию ↑

ДДУ по ФЗ No 214

У человека, заключившего ДДУ, имеется право требовать получение жилья
в конкретный срок. Так как ДДУ требует обязательной госрегистрации в Росреестре, право возникает с даты проведения
процедуры.

Если помещение уже передано застройщиком, цессия теряет смысл и не имеет правовых последствий.
Стороны уже осуществили права и обязательства, а значит, уступать больше нечего. Чтобы реализовать квартиру, дольщик
должен оформить ее в собственность и продать жилье по ДКП.

При подписании ДДУ переуступка прав требования
проводится от момента регистрации соглашения, до сдачи квартиры дольщику.

Знайте! ФЗ No 214 напрямую запрещает цессию по неоплаченному ДДУ без одновременного
переведения остатка долга на цессионария.

В соответствии со ст. 389 ГК РФ права, что уступают по документу, подлежащему госрегистрации, должны
регистрироваться безусловно.Это значит, что договор переуступки прав требования по ДДУ набирает силу лишь с
момента завершения госрегистрации.

к
содержанию ↑

Предварительный договор

Еще один вид соглашения,
кстати, довольно рискованный, по которому проводится переуступка квартиры. Что это значит?

В данном варианте
приобретается право требовать у застройщика не жилье, а подписание основного договора. По закону денежных расчетов при
подписании такого соглашения быть не должно. Но застройщики пытаются обойти норму.

В обмен на оплату стройфирма
выписывает вексель, а по самому договору расчеты не проводят. Подобную практику нельзя назвать незаконной, но она
слишком рискованна. Вероятна ситуация, в которой цессионарию придется вторично вносить средства за квартиру при
подписании основного соглашения. Почему так происходит?

Вексель, полученный цедентом от застройщика, фиксирует
лишь возникновение между ними некого денежного обязательства, которое не относится к предварительному договору. Если
при цессии по предварительному договору вексель не был законно передан цессионарию (используют индоссамент), не
останется доказательств того, что деньги застройщику уплачены.

Внимание! Если вы покупаете права по предварительному договору, требуйте передачи векселя
именно через индоссамент.

Термином именуется передаточная надпись на векселе. По международным законам, ратифицированным в России,
лицо, написавшее индоссамент, считается таким же должником, как и тот, кто выдал вексель. Если с застройщиком что-то
произойдет и он не сможет выполнить обязательства, у цессионария останется право требовать погашения векселя у того,
кто сделал передаточную надпись.

Ни цессия по предварительному договору, ни передача векселя в госрегистрации не
нуждаются.

к содержанию ↑

ЖСК

Отдельного рассмотрения требует вопрос, как в ипотеку купить квартиру по переуступке пая в жилищном
кооперативе. Сложности могут возникнуть и при попытке оформить переуступку за наличные.

Хотя законом прямо и не
возбраняется переуступка пая, вступление в кооператив путем уступки прав не предусмотрено. Заключение подобного
договора не считается основанием для принятия в кооператив нового человека. Существует один законный путь — через
собрание пайщиков. Для этого нужно:

• уплатить членский взнос;
• убедить членов ЖСК проголосовать за принятие нового члена.

Независимо от того, частично и полностью выплачен пай, он не передается новому владельцу. Согласно договору
деньги возвращаются пайщику, исключенному из кооператива и вновь взимаются с пайщика, принятого в ЖСК вместо
выбывшего.

Важный момент! Цессия пая в ЖСК вообще не несет правовых последствий.

Ситуацию
с переуступкой прав нужно решать исключительно с правлением кооператива и на всеобщем собрании пайщиков.

к содержанию ↑

Перечень документов

Для делегирования
прав следует подготовить такой пакет документов:

• ДДУ (первоначальный);
• разрешительный документ от застройщика (письменно);
• согласие финансового учреждения (письменное, при необходимости);
• предварительный договор (если имеется) и относящаяся к нему документация;
• договор уступки права требования на квартиру (образец скачайте здесь).

к содержанию ↑

Заключение сделки

Если вы
сомневаетесь, что прочно уяснили, что значит купить квартиру по переуступке, и как поступать в том или ином случае,
лучшим выходом станет привлечение квалифицированного юриста. Он не только внимательно изучит все документы и обеспечит
законность проведения сделки, но и предостережет о вероятных рисках.

к содержанию ↑

Оформление «задним числом» — возможно ли такое

От подписания акта приема-передачи до оформления
жилья в собственность часто проходит много времени. Пока не получено право собственности, существует возможность
«задним числом» провести переуступку по ДДУ. Что это означает?

Дольщик договаривается с застройщиком о замене
даты на акте приема-передачи.

Если заключается ПДКП, меняется дата самого документа. Это осуществимо в случае,
когда регистрация не проведена.

Так как в сделке принимают участие и банк и фирма-застройщик, они могут
выдвигать собственные требования для замены даты в документах.

к содержанию ↑

Налогообложение

В соответствии с НК России любое получение дохода облагается налогом. Касается это и реализации прав требования.
Налог уплачивается с разницы между доходами от цессии и расходами, понесенными по ДДУ.

Внимание! Если жилье продано по той же цене, что уплачена в рамках ДДУ, доход цедента равен
0 и налог не взимается. Однако это не избавляет от обязанности подавать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Пренебрегая требованием закона можно «нарваться» на штраф за несвоевременную подачу декларации или
требование уплатить налог с полной суммы сделки.

к
содержанию ↑

Риски

В случае, когда проводится переуступка по ДДУ, риски для покупателя следующие:

1. Договор в судебном порядке признается недействительным по разным причинам.
2. Стройка в итоге оказывается «заморожена» или дом не введен в эксплуатацию. Проблема решается путем страхования
   риска.
3. Если у продавца имеются задолженности, они переходят цессионарию вместе с правами по договору. Перед заключением
   договора цессии следует проверить кредитную историю, справку от застройщика и другие документы.
4. Соглашаясь на подписание предварительного договора можно оказаться пятым по счету покупателем одной и той же
   квартиры.
5. Фирма, продающая квартиры по договору цессии, может оказаться мошеннической. Необходимо тщательно проверять
   разрешительные и регистрационные документы.
6. Если не получено письменное согласие застройщика или банка сделка будет аннулирована.
7. При расторжении договора или признании его недействительным сумма, прописанная в документе, возвращается
   покупателю. Если она была сознательно занижена или не соответствует действительной, изменить что-либо невозможно.
8. Сделка считается недействительной, если проводилась после официального признания застройщика банкротом.

В момент переуступки по ДДУ риски продавца минимальны. Поэтому внимательным на всех этапах нужно быть именно
покупателю.

к содержанию ↑

Заключение

Чтобы покупка квартиры по переуступке прав прошла без последствий,
тщательно изучайте требования законодательства. Учтите, что застройщик также считается участником сделки и его
письменное разрешение обязательно.

Стремление сэкономить при покупке квартиры может обернуться неприятностями,
вплоть до потери денег. Помощь квалифицированного советника может оказаться как нельзя кстати. Обратившись за
бесплатной консультацией к нашим специалистам, вы сможете снизить риски и получить ответы на все оставшиеся
вопросы.

к содержанию ↑

Что такое переуступка квартиры в новостройке — ответы и советы экспертов(видео)