- Причины продажи доли в квартире
- Преимущества покупки доли
- Возможные риски и препятствия
- Прочие владельцы
- Договор дарения вместо продажи
- Рейдеры
- Отсутствие реальной выгоды
- Невозможность выделить «натуру»
- Преимущественные права на покупку доли
- Как продать долю в собственности, когда другие дольщики препятствуют совершению сделки
- Собственники прочих долей в приобретаемой недвижимости
- Нюансы сделки между родственниками
- Один из дольщиков несовершеннолетний
- Документы для оформления
- Оформление сделки купли – продажи
- Заключение
- Видео
Причины продажи доли в квартире
Продажа доли в квартире третьему лицу проводится по разным основаниям:
- разругались с родственниками;
- срочно необходимы деньги;
- часть квартиры получена в дар или по наследству, а проживать на этой территории нет ни желания, ни возможности;
- семейная жизнь дала трещину, произошел развод и раздел имущества;
- другие личные обстоятельства.
Выставляя на продажу часть квартиры владелец получает возможность решить материальные проблемы. В то же время он не лишается прописки, ведь у него в собственности остается некоторая доля жилья.
Часто проводится купля-продажа доли в квартире между родственниками. Так делают, когда имеется риск конфискации или раздела имущества, разгорается имущественный спор между бизнес-партнерами. Чтобы не потерять всю квартиру, человек продает ее большую долю брату или тетушке. Себе же при этом оставляет, например, 1/20 часть собственности. В итоге получается, что, вроде бы, и имущество есть, и взять с такого «собственника» особо нечего.
В некоторых ситуациях не остается другого выхода, как продать долю в квартире по наследству. Так поступают, когда полюбовно договориться с остальными наследниками не удалось, а самостоятельно пользоваться частью квартиры для проживания нет возможности или желания.
Преимущества покупки доли
Есть определенные причины и для приобретения такой недвижимости. Они, конечно, бывают разными, но среди прочих выделяют 4 основных:
- покупка доли для личного проживания;
- инвестиционный проект;
- получение регистрации;
- планы на выкуп всего жилья.
Желание купить часть помещения для личного проживания обусловлено разными причинами. Чаще всего это банальная нехватка денег. На такой шаг в большинстве случаев идут жители небольших городов, желающие перебраться в столицу или крупный областной центр. Однажды вложившись в долю человек избавляется от необходимости каждый месяц изыскивать деньги для оплаты аренды. В качестве приятного бонуса прилагается прописка, что также открывает множество перспектив.
Инвестирование в долевую собственность довольно выгодно для тех, кто не имеет средств для покупки отдельного жилья. В отличие от наличных денег, даже вложенных в депозит, недвижимость мало подвержена инфляции и постоянно растет в цене. Инвестиционный вклад в долю недвижимости — более выгодное вложение денег. Особенно это касается приобретения «новостроя». После сдачи дома квартира ощутимо подорожает и на этом можно неплохо заработать. Если жилье сдается в наем, право на получение своей части арендной платы имеют все собственники.
Вопрос регистрации чрезвычайно актуален для жителей больших и малых городов. Без ее наличия можно стать объектом пристального внимания правоохранительных органов и отдела миграции. Отсутствие регистрации добавляет проблем при постановке на учет в поликлинику, устройстве ребенка в детский сад и поиске официальной работы. Решить проблему можно выкупом даже 1/100 жилья. Сам размер доли никого не интересует, однако свидетельство о праве собственности дает основание прописаться на имеющуюся квадратуру. Кстати, проживать по указанному адресу вовсе не принципиально.
В отдельных случаях купля-продажа доли квартиры совершается с намерением впоследствии выкупить и оставшуюся недвижимости. Это весьма рискованно. Ведь если в дальнейшем не удастся уговорить остальных жильцов продать свои части существует вероятность вместо отдельной квартиры получить коммуналку.
Возможные риски и препятствия
Прочие владельцы
Основное, в чем стоит удостовериться человеку, желающему купить долю в квартире, получил ли продавец документы, подтверждающие отказ прочих совладельцев от приобретения части, предложенной к продаже.
Внимание! Когда такого документа нет или продающая сторона не торопится его демонстрировать, откажитесь от сделки. Договор будет признан недействительным и аннулируется через суд.
Устного отказа недостаточно. Это обязан быть нотариально заверенный документ, причем, отдельный для каждого собственника.
Договор дарения вместо продажи
Если с получением отказа у продавца проблемы, он может предложить подменить документ о купле-продаже дарственной. Для такой сделки разрешения прочих собственников не потребуется. Однако соглашаться не стоит. Если остальные дольщики смогут в суде доказать, что сделка имела притворный характер, договор дарения будет аннулирован. А вот денег обратно вы не получите, ведь дарение — сделка безвозмездная. Вы не сможете доказать, что в реальности что-то платили.
Более того, «дарителем» может оказаться мошенник. Через некоторое время бывший владелец заявит, что страдает психическим расстройством и на момент оформления дарственной был не в себе. Суд постановит вернуть все обратно. Часть квартиры придется вернуть, а вот денег вы, опять же, не получите.
Рейдеры
Хотя это течение и пошло на спад, оно все еще остается достаточно популярным. Суть в том, что мошенники приобретают часть квартиры (долю), а потом буквально вынуждают оставшихся жильцов продать свои доли практически за бесценок. В ход идет все: прямые угрозы, невыносимые условия совместного проживания, регулярные попойки, драки и дебоши на приобретенной территории.
Ситуация немного улучшилась после введения необходимости нотариального удостоверения продажи доли недвижимости. Но осторожным быть все еще нужно.
Отсутствие реальной выгоды
По свидетельству риэлторов продажа доли в доме часто экономически невыгодна. Как правило, рыночная стоимость доли всегда ниже, чем номинальная часть при реализации всей квартиры в целом. Кроме того, нотариальное заверение сделки привело к дополнительным расходам. Услуга стоит пол процента от стоимости сделки, но не более 20 000 рублей.
Невозможность выделить «натуру»
Приобретая долю в собственности покупатели часто не осознают, что «доля» и «отдельная комната» — это разные вещи. На практике случается так, что «натуральную» часть доли выделить просто невозможно. Понятие «доли» совершенно не означает, что вы приобретаете отдельную комнату. К продаже предлагается абстрактная часть общей собственности.
Бывает, что соседи через суд доказывают свое право жить в большей комнате, даже при фактическом праве собственности на меньшую часть жилья. Аргументом может стать, например, наличие несовершеннолетних детей.
Преимущественные права на покупку доли
Некоторые граждане не имеют другого варианта поправить материальное положение, кроме как продать долю в квартире второму собственнику. Такая сделка предполагает множество особенностей.
Если вы имеете долю в квартире, продать ее можно только с соблюдением всех законодательных норм. Первая из них гласит, что правом преимущественного приобретения обладают прочие собственники (со дольщики) жилья. Поэтому прежде, чем продать долю в доме, необходимо письменно уведомить их о своем намерении.
На раздумья у них имеется 30 дней. Если по прошествии этого времени никто из дольщиков не объявил о своем желании выкупить оставшуюся часть, долю можно «пустить с молотка». Вот тут-то и начинаются неприятности:
- со дольщики, вроде бы, соглашаются выкупить часть, на которую имеют преимущественное право, но на практике тянут с оформлением сделки;
- одного из собственников невозможно найти (уехал, сидит в тюрьме, проходит лечение за границей);
- дольщик умышленно избегает получения письма с предложением о покупке.
Внимание! Если права остальных собственников нарушены, они имеют 3 месяца на оспаривание сделки в судебном порядке.
Продать долю третьим лицам разрешено по цене не меньше, чем была предложена остальным дольщикам. Нарушение этого правила ведет к оспариванию сделки.
Как продать долю в собственности, когда другие дольщики препятствуют совершению сделки
Существуют способы, при которых продажа доли в квартире родственнику или стороннему лицу возможна, даже при отсутствии отказа уже имеющихся собственников. На практике часто применяется одна из нижеследующих схем:
- Дарение. Это достаточно спорный метод, о недостатках которого мы уже говорили. Фактически речь идет о притворной сделке. При открытии этого факта договор можно оспорить.
- Дарение микро доли. Один из собственников действительно дарит ничтожно малую часть своей собственности третьему лицу. Вполне достаточно даже 1/100 части или, к примеру, одного–двух квадратных метров. В дальнейшем одариваемый все равно считается дольщиком и получает право первой покупки. Далее совершается сделка купли-продажи: новый дольщик честно «докупает» недостающую часть квартиры.
- Залоговый вариант. Владелец доли закладывает имеющуюся часть собственности и получает взаем сумму, равную стоимости этой доли. В дальнейшем он просто отказывается возвращать долг и залоговое имущество переходит новому владельцу. При такой схеме у прочих дольщиков не возникает права преимущественной покупки, так как фактически договора о купле-продаже не существует.
С юридической точки зрения залог будет самым «чистым» вариантом. Оспорить такую сделку практически невозможно.
Собственники прочих долей в приобретаемой недвижимости
Нюансы сделки между родственниками
При отчуждении части жилья многих интересует продажа доли квартиры между близкими родственниками. В 2017 году никаких ограничений по этому вопросу не вводилось. Продавать долю собственности близкому или дальнему родственнику придется на общих основаниях — так, как будто покупатель является посторонним человеком.
До того, как продать свою долю в квартире родственнику нужно выяснить правовые последствия сделки, а также учесть все плюсы и минусы.
Минусы:
- продавец теряет право на свою долю собственности;
- если имущество приобретается супругами, оно будет считаться совместно нажитым, при разводе долю придется делить пополам.
Исходя из сказанного в отдельных случаях лучше заменить ДКП дарением, иногда это более выгодно.
Плюсы:
- сделка имеет возмездный характер и продавец уже не сможет передумать;
- размер государственной пошлины будет меньше (зависит от степени родства);
- никто не сможет претендовать на наследство в случае смерти продавца;
- если участники сделки являются дальними родственниками, можно претендовать на получение налоговой льготы;
- стороны вправе предусмотреть достаточно широкий круг гарантий;
- нет нужды тщательно проверять жилье на «чистоту», стороны имеют друг о друге максимум информации и зачастую доверяют друг другу.
Один из дольщиков несовершеннолетний
Еще один немаловажный вопрос: продажа доли ребенка в квартире, оформленной в долевую собственность. Такая необходимость часто возникает в результате разрыва отношений между родителями.
В случае, если кто-то из дольщиков несовершеннолетний и появилась надобность продать его часть, помимо гарантии преимущественного права приобретения важно выполнить и другие условия:
- Прежде всего, понадобится согласие обоих родителей, а если их нет — усыновителя или опекуна.
- Придется дополнительно оформить одобрение сделки в опекунском совете, а это непросто.
Продавцу придется доказать, что права малолетнего не пострадают. Для этого нужно либо подписать обязательство предоставить ребенку равноценную долю в новом жилье, либо получить разрешение поместить деньги от реализации части собственности несовершеннолетнего на особый счет. Доступ к деньгам ребенок сможет получить после 18 лет, а до той поры органы опеки станут строго контролировать расходование средств.
Документы для оформления
Сделка купли-продажи доли в собственности является достаточно непростой. Чтобы все прошло без ошибок лучше заручиться поддержкой опытного риелтора, имеющего обширный опыт реализации именно такого вида недвижимости.
С риелтором или без него, а документы все равно понадобятся:
- гражданские паспорта участников сделки;
- правоустанавливающие бумаги на долю;
- свидетельство о государственной регистрации прав;
- договор купли-продажи;
- доверенность, когда действие ведется через посредника;
- нотариальное разрешение супруга (когда он есть) на отчуждение имущества;
- разрешение совета опеки и попечительства, когда затронуты права детей;
- выкопировка из ЕГРП об отсутствии ареста, залога и прочих обременений;
- нотариально заверенные отказы прочих дольщиков от преимущественного права выкупа;
- расширенная выдержка из подомовой книги либо квартирной карточки для установления перечня лиц, прописанных на данной территории.
Оформление сделки купли – продажи
Процесс приобретения доли в квартире или доме мало чем отличается от обычного договора ДКП. Поэтому и проходит он аналогично.
Когда все документы собраны, проверены и не вызывают нареканий можно вносить задаток или аванс. Теперь настало время договариваться с продавцом, как и когда будут произведены окончательные расчеты, кто будет оплачивать регистрационную пошлину и обсуждать другие немаловажные вопросы.
При подписании договора купли-продажи юристы рекомендуют использовать для расчетов банковскую ячейку. Так продавец сможет забрать полную сумму только после того, как завершится процедура перерегистрации права собственности.
Важно! При заключении сделки постарайтесь получить сведения о том, не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом диспансере и не имеет ли пагубных зависимостей (алкоголь, наркотики).
Также важно понимать различие между авансовым платежом и задатком. Разница хорошо видна в момент отказа от сделки:
- если передумал покупатель, аванс он вернуть сможет, а задаток нет;
- когда решение изменил продавец, он должен вернуть задаток в двукратном размере, а аванс только в единичном.
Заключение
Продажа доли в квартире другому собственнику — дело сложное, но достаточно выгодное. Главная опасность, которая может подстерегать продавца и покупателя — мошенничество. Стоит быть предельно внимательным. Если есть хоть малейшие сомнения, лучше лишний раз посоветуйтесь со специалистами. На нашем сайте вы найдете всю необходимую информацию, а если останутся вопросы, сможете записаться на бесплатную консультацию.
Как продать долю в квартире — советы профессионалов (видео)
Эта подборка ответит на все Ваши вопросы. Обязательно посмотрите все экспертные видео.