Как продать долю в квартире второму собственнику, по наследству — купля между родственниками, варианты сделки

Доля в квартире — достаточно распространенный объект собственности в России. Многие граждане владеют недвижимым имуществом совместно с членами семьи или сторонними людьми.

Продажа доли в квартире другому собственнику — сделка нередкая, но достаточно проблемная. Ведь жильем будут владеть и другие люди, иногда совершенно посторонние. Купля-продажа доли сопряжена со множеством опасностей и «подводных камней». О них мы и поговорим.

Основные споры в вопросах продажи доли квартиры касаются возможных препятствий, невозможности выделить реальную жилплощадь и законности оформления документов. Все неясности важно урегулировать заранее, чтобы после не пришлось бороться за честно приобретенный уголок.

Давайте рассмотрим, как продать долю в квартире другому собственнику и на что следует обращать самое пристальное внимание.

Причины продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире третьему лицу проводится по разным основаниям:

• разругались с родственниками;
• срочно необходимы деньги;
• часть квартиры получена в дар или по наследству, а проживать на этой территории нет ни желания, ни возможности;
• семейная жизнь дала трещину, произошел развод и раздел имущества;
• другие личные обстоятельства.

Выставляя на продажу часть квартиры владелец получает возможность решить материальные проблемы. В то же время он не лишается прописки, ведь у него в собственности остается некоторая доля жилья. Часто проводится купля-продажа доли в квартире между родственниками. Так делают, когда имеется риск конфискации или раздела имущества, разгорается имущественный спор между бизнес-партнерами. Чтобы не потерять всю квартиру, человек продает ее большую долю брату или тетушке. Себе же при этом оставляет, например, 1/20 часть собственности. В итоге получается, что, вроде бы, и имущество есть, и взять с такого «собственника» особо нечего.
В некоторых ситуациях не остается другого выхода, как продать долю в квартире по
наследству.Так поступают, когда полюбовно договориться с остальными наследниками не удалось, а самостоятельно пользоваться частью квартиры для проживания нет возможности или желания.
к содержанию ↑

Преимущества
покупки доли

Есть определенные причины и для приобретения такой недвижимости. Они, конечно, бывают разными, но среди прочих выделяют 4 основных:

• покупка доли для личного проживания;
• инвестиционный проект;
• получение регистрации;
• планы на выкуп всего жилья.

Желание купить часть помещения для личного проживания обусловлено разными причинами. Чаще всего это банальная нехватка денег. На такой шаг в большинстве случаев идут жители небольших городов, желающие перебраться в столицу или крупный областной центр. Однажды вложившись в долю человек избавляется от необходимости каждый месяц изыскивать деньги для оплаты аренды. В качестве приятного бонуса прилагается прописка, что также открывает множество перспектив. Инвестирование в долевую собственность довольно выгодно для тех, кто не имеет средств для покупки отдельного жилья. В отличие от наличных денег, даже вложенных в депозит, недвижимость мало подвержена инфляции и постоянно растет в цене. Инвестиционный вклад в долю недвижимости — более выгодное вложение денег. Особенно это касается приобретения «новостроя». После сдачи дома квартира ощутимо подорожает и на этом можно неплохо заработать. Если жилье сдается в наем, право на получение своей части арендной платы имеют все собственники. Вопрос регистрации чрезвычайно актуален для жителей больших и малых городов. Без ее наличия можно стать объектом пристального внимания правоохранительных органов и отдела миграции. Отсутствие регистрации добавляет проблем при постановке на учет в поликлинику, устройстве ребенка в детский сад и поиске официальной работы. Решить проблему можно выкупом даже 1/100 жилья. Сам размер доли никого не интересует, однако свидетельство о праве собственности дает основание прописаться на имеющуюся квадратуру. Кстати, проживать по указанному адресу вовсе не принципиально.
В отдельных случаях купля-продажа доли квартиры совершается с намерением впоследствии выкупить и оставшуюся
недвижимости.Это весьма рискованно. Ведь если в дальнейшем не удастся уговорить остальных жильцов продать свои части существует вероятность вместо отдельной квартиры получить коммуналку.
к содержанию ↑

Возможные риски и
препятствия

к содержанию ↑

Прочие
владельцы

Основное, в чем стоит удостовериться человеку, желающему купить долю в квартире, получил ли продавец документы, подтверждающие отказ прочих совладельцев от приобретения части, предложенной к продаже.

Внимание! Когда такого документа нет или продающая сторона не торопится его демонстрировать,
откажитесь от сделки. Договор будет признан недействительным и аннулируется через суд.

Устного отказа недостаточно. Это обязан быть нотариально заверенный документ, причем, отдельный для каждого собственника.
к содержанию ↑

Договор дарения
вместо
продажи

Если с получением отказа у продавца проблемы, он может предложить подменить документ о купле-продаже дарственной. Для такой сделки разрешения прочих собственников не потребуется. Однако соглашаться не стоит. Если остальные дольщики смогут в суде доказать, что сделка имела притворный характер, договор дарения будет аннулирован. А вот денег обратно вы не получите, ведь дарение — сделка безвозмездная. Вы не сможете доказать, что в реальности что-то платили. Более того, «дарителем» может оказаться мошенник. Через некоторое время бывший владелец заявит, что страдает психическим расстройством и на момент оформления дарственной был не в себе. Суд постановит вернуть все обратно. Часть квартиры придется вернуть, а вот денег вы, опять же, не получите.
к содержанию ↑

Рейдеры

Хотя это течение и пошло на спад, оно все еще остается достаточно популярным. Суть в том, что мошенники приобретают часть квартиры (долю), а потом буквально вынуждают оставшихся жильцов продать свои доли практически за бесценок. В ход идет все: прямые угрозы, невыносимые условия совместного проживания, регулярные попойки, драки и дебоши на приобретенной территории. Ситуация немного улучшилась после введения необходимости нотариального удостоверения продажи доли недвижимости. Но осторожным быть все еще нужно.
к содержанию ↑

Отсутствие реальной
выгоды

По свидетельству риэлторов продажа доли в доме часто экономически невыгодна. Как правило, рыночная стоимость доли всегда ниже, чем номинальная часть при реализации всей квартиры в целом. Кроме того, нотариальное заверение сделки привело к дополнительным расходам. Услуга стоит пол процента от стоимости сделки, но не более 20 000 рублей.
к содержанию ↑

Невозможность
выделить
«натуру»

Приобретая долю в собственности покупатели часто не осознают, что «доля» и «отдельная комната» — это разные вещи. На практике случается так, что «натуральную» часть доли выделить просто невозможно. Понятие «доли» совершенно не означает, что вы приобретаете отдельную комнату. К продаже предлагается абстрактная часть общей собственности. Бывает, что соседи через суд доказывают свое право жить в большей комнате, даже при фактическом праве собственности на меньшую часть жилья. Аргументом может стать, например, наличие несовершеннолетних детей.
к содержанию ↑

Преимущественные
права на покупку доли

Некоторые граждане не имеют другого варианта поправить материальное положение, кроме как продать долю в квартире второму собственнику. Такая сделка предполагает множество особенностей. Если вы имеете долю в квартире, продать ее можно только с соблюдением всех законодательных норм. Первая из них гласит, что правом преимущественного приобретения обладают прочие собственники (со дольщики) жилья. Поэтому прежде, чем продать долю в доме, необходимо письменно уведомить их о своем намерении. На раздумья у них имеется 30 дней. Если по прошествии этого времени никто из дольщиков не объявил о своем желании выкупить оставшуюся часть, долю можно «пустить с молотка». Вот тут-то и начинаются неприятности:

• со дольщики, вроде бы, соглашаются выкупить часть, на которую имеют преимущественное право, но на практике тянут с
  оформлением сделки;
• одного из собственников невозможно найти (уехал, сидит в тюрьме, проходит лечение за границей);
• дольщик умышленно избегает получения письма с предложением о покупке.

Внимание! Если права остальных собственников нарушены, они имеют 3 месяца на оспаривание
сделки в судебном порядке.

Продать долю третьим лицам разрешено по цене не меньше, чем была предложена остальным дольщикам. Нарушение этого правила ведет к оспариванию сделки.
к содержанию ↑

Как продать долю в
собственности, когда другие дольщики препятствуют совершению сделки

Существуют способы, при которых
продажа доли в квартире родственнику или стороннему лицу возможна, даже при отсутствии отказа уже имеющихся
собственников.На практике часто применяется одна из нижеследующих схем:

1. Дарение. Это достаточно спорный метод, о недостатках которого мы уже говорили. Фактически речь идет о притворной
   сделке. При открытии этого факта договор можно оспорить.
2. Дарение микро доли. Один из собственников действительно дарит ничтожно малую часть своей собственности третьему
   лицу. Вполне достаточно даже 1/100 части или, к примеру, одного–двух квадратных метров. В дальнейшем одариваемый все
   равно считается дольщиком и получает право первой покупки. Далее совершается сделка купли-продажи: новый дольщик
   честно «докупает» недостающую часть квартиры.
3. Залоговый вариант. Владелец доли закладывает имеющуюся часть собственности и получает взаем сумму, равную
   стоимости этой доли. В дальнейшем он просто отказывается возвращать долг и залоговое имущество переходит новому
   владельцу. При такой схеме у прочих дольщиков не возникает права преимущественной покупки, так как фактически
   договора о купле-продаже не существует.

С юридической точки зрения залог будет самым «чистым» вариантом. Оспорить такую сделку практически невозможно.к содержанию ↑

Собственники
прочих долей в приобретаемой недвижимости

к содержанию ↑

Нюансы сделки
между
родственниками

При отчуждении части жилья многих интересует продажа доли квартиры между близкими родственниками. В 2017 году никаких ограничений по этому вопросу не вводилось. Продавать долю собственности близкому или дальнему родственнику придется на общих основаниях — так, как будто покупатель является посторонним человеком. До того, как продать свою долю в квартире родственнику нужно выяснить правовые последствия сделки, а также учесть все плюсы и минусы. Минусы:

• продавец теряет право на свою долю собственности;
• если имущество приобретается супругами, оно будет считаться совместно нажитым, при разводе долю придется делить
  пополам.

Исходя из сказанного в отдельных случаях лучше заменить ДКП дарением, иногда это более выгодно. Плюсы:

• сделка имеет возмездный характер и продавец уже не сможет передумать;
• размер государственной пошлины будет меньше (зависит от степени родства);
• никто не сможет претендовать на наследство в случае смерти продавца;
• если участники сделки являются дальними родственниками, можно претендовать на получение налоговой льготы;
• стороны вправе предусмотреть достаточно широкий круг гарантий;
• нет нужды тщательно проверять жилье на «чистоту», стороны имеют друг о друге максимум информации и зачастую
  доверяют друг другу.

к содержанию ↑

Один из
дольщиков
несовершеннолетний

Еще один немаловажный вопрос: продажа доли ребенка в квартире, оформленной в долевую собственность. Такая необходимость часто возникает в результате разрыва отношений между родителями. В случае, если кто-то из дольщиков несовершеннолетний и появилась надобность продать его часть, помимо гарантии преимущественного права приобретения важно выполнить и другие условия:

1. Прежде всего, понадобится согласие обоих родителей, а если их нет — усыновителя или опекуна.
2. Придется дополнительно оформить одобрение сделки в опекунском совете, а это непросто.

Продавцу придется доказать, что права малолетнего не пострадают. Для этого нужно либо подписать обязательство предоставить ребенку равноценную долю в новом жилье, либо получить разрешение поместить деньги от реализации части собственности несовершеннолетнего на особый счет. Доступ к деньгам ребенок сможет получить после 18 лет, а до той поры органы опеки станут строго контролировать расходование средств.
к содержанию ↑

Документы для
оформления

Сделка купли-продажи доли в собственности является достаточно непростой. Чтобы все прошло без ошибок лучше заручиться поддержкой опытного риелтора, имеющего обширный опыт реализации именно такого вида недвижимости. С риелтором или без него, а документы все равно понадобятся:

• гражданские паспорта участников сделки;
• правоустанавливающие бумаги на долю;
• свидетельство о государственной регистрации прав;
• договор купли-продажи;
• доверенность, когда действие ведется через посредника;
• нотариальное разрешение супруга (когда он есть) на отчуждение имущества;
• разрешение совета опеки и попечительства, когда затронуты права детей;
• выкопировка из ЕГРП об отсутствии ареста, залога и прочих обременений;
• нотариально заверенные отказы прочих дольщиков от преимущественного права выкупа;
• расширенная выдержка из подомовой книги либо квартирной карточки для установления перечня лиц, прописанных на
  данной территории.

к содержанию ↑

Оформление
сделки купли – продажи

Процесс приобретения доли в квартире или доме мало чем отличается от обычного договора ДКП. Поэтому и проходит он аналогично. Когда все документы собраны, проверены и не вызывают нареканий можно вносить задаток или аванс. Теперь настало время договариваться с продавцом, как и когда будут произведены окончательные расчеты, кто будет оплачивать регистрационную пошлину и обсуждать другие немаловажные вопросы. При подписании договора купли-продажи юристы рекомендуют использовать для расчетов банковскую ячейку. Так продавец сможет забрать полную сумму только после того, как завершится процедура перерегистрации права собственности.

Важно! При заключении сделки постарайтесь получить сведения о том, не состоит ли продавец на
учете в психоневрологическом диспансере и не имеет ли пагубных зависимостей (алкоголь, наркотики).

Также важно понимать различие между авансовым платежом и задатком. Разница хорошо видна в момент отказа от сделки:

• если передумал покупатель, аванс он вернуть сможет, а задаток нет;
• когда решение изменил продавец, он должен вернуть задаток в двукратном размере, а аванс только в единичном.

к содержанию ↑

Заключение

Продажа доли в квартире другому собственнику — дело сложное, но достаточно выгодное. Главная опасность, которая может подстерегать продавца и покупателя — мошенничество. Стоит быть предельно внимательным. Если есть хоть малейшие сомнения, лучше лишний раз посоветуйтесь со специалистами. На нашем сайте вы найдете всю необходимую информацию, а если останутся вопросы, сможете записаться на бесплатную консультацию.
к содержанию ↑

Как продать долю в
квартире — советы профессионалов
(видео)

Эта подборка ответит на все Ваши вопросы. Обязательно посмотрите все экспертные видео.