Как продать квартиру купленную на материнский капитал – пошаговая инструкция, условия при ипотеке

О собственном уголке сегодня мечтает практически каждая молодая российская семья. Государство предпринимает конкретные шаги, направленные на улучшение «квартирного вопроса».

С 2007 года после рождения, а также усыновления второго ребенка семья вправе получить достаточно ощутимую финансовую поддержку в виде материнского капитала. Эту сумму предполагается истратить на образование детворы, увеличение размера маминого пенсионного содержания, либо решение «квартирного вопроса» для всей семьи. Собственно, последний вариант и применяют на практике подавляющее большинство семей.

Жизнь не стоит на месте и с течением времени возникает необходимость сменить место жительства, переехать в другой город или просто изыскать средства для различных нужд. Тогда от вожделенных квадратных метров приходится избавляться. Тут-то и начинаются сложности.
Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала, имеет массу особенностей, которые нужно
внимательно изучить. В противном случае и владелец жилья и покупатель могут столкнуться с проблемами. Как продать
квартиру с материнским капиталом не нарушив законодательства? На что обратить внимание, и какие справки подготовить
для осуществления задуманного?Об этом ниже.

Что такое материнский семейный капитал

Термином определяется специальная государственная программа, разработанная для улучшения демографических показателей и материальной поддержки семей с детьми. После рождения (усыновления) второго малыша родители получают от государства своеобразную дотацию, призванную улучшить финансовое положение семьи. По состоянию на 2018 год размер такой помощи составляет 453 026 рублей, однако не исключено, что в дальнейшем сумма будет индексирована. Истратить деньги можно строго по назначению:

• на образование (кружки, секции, детсад, платные лицеи, техникумы и ВУЗы);
• добавку к пенсии мамы;
• приобретение жилья с обязательным выделением младшим членам семьи долей в собственности.

Внимание! Когда маткапитал используется для повышения качества жилищных условий, квартира
обязательно должна находиться на территории России.

к содержанию ↑

Условия реализации жилья, купленного на материнский капитал

Несмотря на название, средства материнского сертификата государство выделяет, прежде всего, не матери, а детям. Поэтому совет опеки и попечительства строго отслеживает, насколько законного расходуются деньги. Если сертификат тратится на покупку жилья, квартира под материнский капитал обязательно оформляется в собственность не только папы и мамы, но и детей. Исключений из этого правила практически не бывает. Исходя из сказанного выше следует, что тем, кто интересуется, можно ли продать квартиру, купленную на материнский сертификат, придется очень плотно соприкоснуться с опекунским советом. Без одобрения и разрешения этого государственного органа реализовать квадратные метры не получится. Чтобы получить вожделенное согласие, родителям придется доказать, что:

• условия проживания детей останутся без изменений или улучшатся;
• за малолетними будет закреплена доля собственности, в размере не меньшем, чем имелась в отчуждаемой квартире.

Только на таких условиях разрешается продажа квартиры, купленной на материнский капитал. Условия жизни и санитарные нормативы в приобретенной квартире опекунский совет проверит обязательно. Отсюда следует, что даже если вы очень нуждаетесь в деньгах, не получится продать большую квартиру и съехать в жилье поменьше. Также невозможно будет продать хорошую квартиру в Новосибирске и выехать в поселок «на краю географии». Сотрудники опеки вряд ли это позволят.

Интересно! В отдельных случаях госорганы, все же, могут разрешить продажу, сопряженную с
явным ухудшением условий проживания. Например, если одному из детей требуется срочное дорогостоящее лечение и родные
не имеют другой возможности его обеспечить.

к содержанию ↑

Имеются ли ограничения при продаже

В соответствии с п. 36 ст.2 ГК Российской Федерации реализовать собственность, купленную с привлечением маткапитала, без одобрения органов опеки нельзя. Единственным, но действительно важным условием для получения такого разрешения является соблюдение прав несовершеннолетних. Оформляя домовладение, родители обязаны включить в собственники всех, даже малолетних детей. Игнорирование этого требования и реализация квадратных метров без разрешения заканчивается аннулированием договора.
к содержанию ↑

Как заручиться
разрешением ООиП

До того, как продать
квартиру купленную на материнский капитал, придется посетить территориальный опекунский совет в своем регионе и
приготовить:

1. Заявление о намерении продать жилье, оформленное на правах общей долевой собственности (заполняется обоими
   родителями).
2. Общегражданские паспорта папы, мамы и детей, если тем исполнилось 14 лет (до того — свидетельства о рождении).
3. Документ о госрегистрации прав собственности.
4. Техплан БТИ на жилье.
5. Кадастровый паспорт помещения.
6. Выдержку из квартирной карточки (домовой книги) о лицах, зарегистрированных по указанному адресу.
7. Справку управляющей организации об отсутствии долгов за «коммуналку» в данном домовладении (квартире).
8. Если собственники достигли возраста 14 лет требуется их письменное согласие на осуществление сделки.
9. Если оба (один) из родителей по какой-то причине отсутствуют (умерли, лишены своих прав), придется принести
   документ, доказывающий такой факт.

Государственное территориальное управление опеки рассмотрит все указанные документы и через месяц (в редких
случаях ранее) даст заключение о том, можно ли продать квартиру с материнским
капиталом.Основанием для ускоренного рассмотрения заявки служит окончание действия справок или истечение срока предоплаты.
к содержанию ↑

Документы для
оформления

ООиП призван защищать права несовершеннолетних. Именно поэтому они следят за тем, чтобы их интересы никоим образом не ущемлялись. Кроме документов, описанных выше, с родителей обязательно потребуют:

• документы на новую жилплощадь (план, справку БТИ и др.);
• расписки от всех собственников, подтверждающие проведение сделки на добровольной основе;
• документ об отсутствии задолженностей по налогообложению;
• экспертную оценку стоимости продаваемого и приобретаемого помещения.

к содержанию ↑

Процедура
продажи жилплощади с маткапиталом

 Если
предстоит нелегкая процедура под названием «продажа квартиры с материнским капиталом», пошаговая инструкция будет
зависеть от того, как именно приобреталось жилое помещение.Существует 2 варианта:

• реализация жилья без обременений;
• продажа квадратных метров, купленных в ипотеку.

к содержанию ↑

Реализация
квартиры без обременений

Если жилье, ранее купленное с участием маткапитала, не состоит в залоге у финансовой организации и свободно от любых обременений, в ООиП кроме документов, описанных выше, нужно будет предоставить свидетельство приобретения нового помещения. Вполне подойдут такие документы:

• нотариально заверенный предварительный договор на приобретение квартиры;
• договор мены с доплатой или без таковой, в котором основным условием является факт обмена маленькой квартиры на
  жилье большей площади.

Поскольку несовершеннолетнего ребенка не получится выписать из квартиры «в никуда», обе сделки будут проводить в один день и под наблюдением сотрудника опеки. Если участие чиновника из ООиП невозможно достаточно письменного разрешения этого органа.

Важно! Невыполнение одного из этих условий ведет к признанию сделки неправомочной.

После подписания документов соглашение о распределении долей в приобретенной квартире подлежит обязательной госрегистрации.
к содержанию ↑

Продажа
недвижимости, купленной в ипотеку

Намного сложнее проводится продажа квартиры с материнским капиталом и ипотекой. Если кредит еще не погашен и обременение не снято для реализации жилплощади придется заручиться согласием банка.

Обратите внимание! Если обременение не снято, и доля детей еще не определена, это не
означает, что в опеку можно не обращаться.

Если родители продадут собственность, не исполнив своих обязательств перед детьми, шанс оспаривания договора возрастает. Чтобы не получить проблем в будущем, можно поступить двояко:

• подписать обязательство закрепить доли во вновь приобретенном помещении;
• выделить доли в домовладении у родственников (деда, бабушки, тети и др.), а «кредитную» квартиру оформить только
  на родителей.

В отдельных случаях, если покупка новой квартиры не планируется, опекунский совет позволяет положить равноценные доли в денежном эквиваленте на спецсчет каждого ребенка и строго контролирует расходование средств. В случае реализации «ипотечной» квартиры, приобретенной с использованием сертификата, схема будет одной из таких:

• покупатель перечисляет кредитору все деньги в счет уплаты долговых обязательств продавца;
• дальнейшие права и обязательства лица, продающего квартиру, по договоренности с кредитным учреждением
  перекладываются на покупателя путем заключения нового соглашения;
• продавец сам рассчитывается по ранее полученному займу, обременение снимается и квадратные метры свободно
  переоформляется на покупателя.

Проблемы возникают, когда взамен помещения, купленного в ипотеку с привлечением материнского семейного сертификата, покупается хотя и лучшее жилье, но тоже в кредит. Новая жилплощадь в этом варианте будет являться предметом залога. С одной стороны, это влечет за собой ухудшение условий жизни детей. С другой, если родители не смогут погасить кредит, квартира выставляется на торги, а присутствие прописанных в ней детей будет этому препятствовать. Поэтому разрешение на такую сделку не дадут ни банк, ни опекунский совет.
к содержанию ↑

Риски

Приобретать квартиру, купленную за счет семейного сертификата достаточно рискованно. Если продавец не учел требования законодательства или просто решил скрыть факт использования маткапитала, у покупателя возникнут проблемы. В соответствии с законом у детей, чьи права были ущемлены, по достижении совершеннолетия имеется 3 года на то, чтобы оспорить сделку. Так что если на момент совершения купли-продажи младшему ребенку продавца исполнилось, к примеру, год, покупатель имеет реальные шансы потерять купленное жилье даже через 20 лет. Суд непременно будет на стороне ребенка, ущемленного в правах, и покупатель будет обязан вернуть квартиру первоначальному владельцу. Конечно, продавец также будет обязан вернуть полученные средства. Но, во-первых, за большой период времени деньги просто обесценятся. А во-вторых, если у продавца не будет в наличии всей суммы, он имеет право выплачивать долг частями на протяжении нескольких лет. Чтобы избежать такой ситуации при покупке любой квартиры стоит интересоваться наличием у продавца детей. Есть? Требуйте подтверждение использования средств семейного сертификата.

Внимание! Если продавец имеет не менее 2 детей, один из которых рожден после 31 декабря 2006
года и отказывается предоставить справку из территориального отделения ПФ РФ о наличии и использовании материнского
семейного сертификата, от сделки лучше всего отказаться.

к содержанию ↑

Заключение

Отчуждение жилья, купленного с использованием материнского капитала, вполне возможна. Достаточно лишь в точности соблюдать все нормы и требования законодательства. Для начала стоит запомнить основное правило: права детей ни в коем случае не должны пострадать. Не торопитесь делать все самостоятельно. Лучшим способом обезопасить себя в любой ситуации и поступить правильно, станет консультация профессионального юриста. Наши специалисты с квалифицированно проконсультируют вас по всем спорным вопросам и подскажут правильный и законный выход из любой ситуации.
к содержанию ↑

Можно ли продать
квартиру, купленную на материнский — видео советы
экспертов

Эта подборка ответит на все Ваши вопросы. Обязательно посмотрите все экспертные видео.