Как принять квартиру в новостройке от застройщика — нормы проверки самостоятельно или специалистом

Завершающим этапом долгой дороги к собственному жилью становится приемка квартиры у застройщика. Тут главное — не торопиться и сделать все грамотно. На квартиру, приобретенную на первичном рынке, действует гарантия. Даже если вы подписали договор с проверенным застройщиком, имеющим отличную репутацию, не думайте, что параметры жилья будут на 100% отвечать строительным стандартам.

Приемка квартиры в новостройке — дело непростое. Есть множество нюансов, которые следует учитывать. Разберемся, как принять квартиру в новостройке с отделкой или без, и как составить акт-претензию, если что-то пошло не так.

Виды отделки

Рынок недвижимости активно расширяется и подстраивается под потребности клиентов. В зависимости от стоимости квадратного метра и платежеспособности заказчиков «первички» сдаются с разными вариантами отделки помещений. Всего их три:

1. Черновая. Она предполагает минимум работ, которые позволяют помещению считаться законченным и именоваться
   квартирой. Сюда относят установку оконных стеклопакетов, входной двери, установку межкомнатных перегородок,
   подключение инженерных систем и коммуникаций. Электричество подводят лишь до распределительного щита, а на стояки
   устанавливают счетчики газа, воды и света.
2. Предчистовая. Этот вариант может «похвастаться» штукатуркой на стенах и финальной стяжкой. Потолок также
   прошпаклеван. Выполнена разводка инженерных коммуникаций. Имеются точки подключения розеток, выключателей и
   лампочек. Застеклены оконные проемы, есть входная и межкомнатные двери.
3. Чистовая. Это так называемая отделка «под ключ». Хозяевам останется лишь привезти и установить мебель, технику и
   вселиться.

Приемка квартиры в новостройке с отделкой любого вида или вовсе без нее имеет свои
особенности.Разберем, на что именно нужно обращать внимание в том или ином случае.к
содержанию ↑

Без
отделки

Итак, как принять квартиру в новостройке без отделки? Несмотря на то, что такой вариант принимать проще всего, действовать нужно внимательно и последовательно. Изучать соответствие нового жилья параметрам, заявленным в документации, нужно обязательно лично. В крайнем случае воспользуйтесь помощью человека, которому полностью доверяете. Не «ведитесь» на заверения представителя застройщика, что смотреть там не на что и в квартире все нормально. После подписания документов сокрушаться будет поздно. Отправляйтесь на замеры с уровнем (желательно лазерным) и рулеткой. Именно в измерении всего что можно и заключается приемка квартиры в новостройке без отделки. Нормы, действующие на сегодняшний день, прописаны в СНиП 3.04.01-87. В соответствии с этим документом и сверяются отклонения в неровностях поверхностей. Для начала перемеряйте высоту потолков и габаритные размеры комнат, коридора, кухни, лоджии и других помещений, вплоть до кладовки. Сравните полученные замеры с планом в ДДУ. Есть расхождения? Составляйте акт-претензию. В реальности квартира меньше? Требуйте от застройщика вернуть разницу в стоимости жилья. Если квартира получилась немного больше, чем положено по ДДУ, доплатить придется уже вам. При помощи уровня или обычного отвеса из болта и нитки измерьте ровность и наклонность стен. Угольником проверьте углы, все они должны быть 90 . Убедитесь, что окна не разбиты или исцарапаны, а дверь и фрамуги плотно закрываются и не перекошены. При помощи зажигалки или салфетки проверьте вентиляцию. Если приемка квартиры в новостройке без отделки прошла без замечаний, смело подписывайте документы. Иначе требуйте устранения недостатков, а если это невозможно — добивайтесь снижения стоимости жилья.
к содержанию ↑

Предчистовая (Черновая)

Второй вариант — предчистовая отделка квартиры в новостройке, что это такое и на
что обращать внимание в этом
случае?Тут придется потратить намного больше времени и заглянуть буквально в каждый уголок помещения. Лучше пригласить того, кто уже имеет опыт осмотра помещений и точно знает, где искать недочеты. В таком ответственном деле, как приемка квартиры в новостройке, специалист может оказаться очень полезным. Перечень для осмотра выглядит примерно так:

Полы

Убедитесь в отсутствии пустот, трещин, ям, сколов и перепадов высоты. Для этого используют уровень и небольшой молоток. Кстати, дамы могут просто походить по полу на каблуках. В местах образования пустот будет слышен характерный звон. Проверьте наличие изоляции, ее должно быть отлично видно. Правильно уложенная изоляция захватывает часть стены. В ванной комнате и туалете ищите гидроизоляцию, в остальных помещениях — обычную шумовую.

Стены

Здесь понадобится не только строительный уровень, но и отвес для проверки вертикальности. Ищите пятна, плесень, трещины, выемки, наплывы и другие неровности. Потрогайте покрытие руками, простучите на предмет наличия пустот.

Потолок

Для начала измерьте высоту в нескольких местах и сравните с документами. Данные должны совпадать вплоть до 1 см. Теперь при помощи того же уровня, лучше лазерного, проверьте ровность. В предчистовой отделке потолок должен быть оштукатурен, зашпаклеван и покрыт слоем грунтовки. Впоследствии останется его лишь покрасить или отделать любым другим способом.

Система
отопления

Изучите каждый сантиметр труб и радиаторов. Убедитесь, что они ровные, без вмятин и повреждений. Батареи крепят минимум на 3 опорах и на заданном расстоянии (6–7 см от пола, не меньше 6 см – от подоконника и 2,5 –3 см от стены). Современные батареи оснащают индивидуальными терморегуляторами — проверяйте их наличие.

Система
водоснабжения

Тщательно изучите горячий и холодный стояки. Они должны быть идеально ровными и крепиться к стене хомутами. В комплекте: запорный кран (исправный), счетчик и фильтр первой очистки. Обязательно перепишите номер счетчика и отметьте его показания. Проверьте всю обвязку труб, оцените состояние: нет ли ржавчины, деформаций, соблюдена ли герметичность.

Канализация

Этот стояк также располагается строго вертикально и крепится к стене. Если проектом предусмотрены установка унитаза, раковины и душевой кабины, проверяйте не только их наличие, но и правильность и герметичность подключения.

Вентиляционные
каналы

Обязательно изучите не только наличие самой вентиляции, но и ее работоспособность. Часто в новых домах вентканалы оказываются забиты мусором. Прочистить засор можно только пробивая стены. Так что лучше возьмите лист бумаги и придвиньте его к решетке. Прилип? Значит, вентиляция исправна. Не стоит совать в вентиляцию зажигалку и зажженную спичку или свечку. Если шахта забита легковоспламеняющимся мусором, к примеру, ветошью, может случиться пожар.

Электропроводка

Перепишите номер, серию и показания электросчетчика. Убедитесь, что в разводке предусмотрены выключатели групп нагрузки, автоматы, УЗО. При помощи обычной лампочки с цоколем Е27 проверьте работоспособность всех патронов. Она не должна моргать, искрить или перегореть. Изучите работоспособность розеток. Для этого прихватите с собой недорогой электроприбор, например, фен или что-то еще. Внимание! Не используйте для проверки розеток зарядное от телефона. Если что-то подключено не так, рискуете остаться без связи. Изучите целостность, разводку и наличие кабелей слаботочных сетей. К ним относят домофон, интернет или кабельное телевидение. Проверьте работоспособность дверного звонка.

Окна

Тут нужно проверять не только их наличие и целостность, но и качество монтажа. При помощи уровня убедитесь, что все установлено ровно и не перекошено. Поочередно откройте все части, которые возможно. Убедитесь в плотности прилегания створок, отсутствии щелей. проверьте наличие и исправность замков, ручек и петель. Посмотрите, не «забыли» ли строители установить подоконник и отлив. Оцените качество откосов — они должны быть ровными и плоскими. Боковые части выполняются с легким скосом, а нижний и верхний — ровные.

Двери

Рамы установлены плотно и не имеют люфта. Дверное полотно не имеет сколов, царапин, вмятин и бугров. Замки работают исправно, петли не скрипят. Если чуть открытая дверь продолжает движение самостоятельно, это говорит о том, что она установлена неправильно или плохо отрегулированы петли.
к содержанию ↑

Чистовая

Такой вид отделки помещения используется все чаще. Покупатели не хотят тратить дополнительные средства и время на ремонт и желают заселяться сразу после получения ключей. Для них квартира в новостройке с отделкой — лучшее решение. Все нюансы работ и качество строительных материалов оговариваются еще на стадии подготовки дизайн-проекта. Заказчику остается только сверить все детали и уточнить, соответствует ли уровень выполнения работ вышеупомянутым СНиП.
Помощь в приемке квартиры от застройщика в этом случае может оказать опытный отделочник. Он «на глаз» сможет
определить качество оклейки обоев и укладки плитки, а также поможет произвести все нужные замеры.к содержанию ↑

Необходимые документы

Приемка квартиры от застройщика начинается, как ни странно, совершенно в другом месте — в офисе компании. Прежде чем начинать исследовать помещение с лампочкой, уровнем и рулеткой, следует удостовериться в наличии всех разрешительных документов. На руках у застройщика должны быть:

• решение о принятии строения госкомиссией;
• справка о присвоении возведенному объекту почтового адреса.

Посетить офис застройщика обязаны все, кто включен в договор долевого участия. Все участники обязательно должны предъявить оригиналы паспортов. Если кто-либо из участников процесса по уважительной причине не может присутствовать на встрече, необходимо заранее найти «заместителя» и оформить на него нотариальную доверенность. Нужно уведомить застройщика о такой замене, ведь ему предстоит внести изменения в некоторые документы.

Важно! Не подписывайте никаких документов до того, пока лично не осмотрите помещение. Не
поддавайтесь на уговоры, потом добиться от застройщика устранения дефектов будет нереально.

Когда бумажные формальности улажены назначается дата осмотра помещения. Все обнаруженные дефекты вписываются в смотровой лист, на основании которого составляется акт-претензия. Документ содержит:

• имя, фамилию и паспортные данные дольщика;
• полные реквизиты компании-застройщика;
• точный адрес квартиры с указанием подъезда и этажа;
• метраж;
• указание типа отделочных работ;
• перечень выявленных недочетов и конкретные сроки их устранения;
• гарантийные обязательства;
• место и дата составления.

Если будущий собственник и застройщик подписали ДДУ, их отношения регулируются No214-ФЗ. В соответствии с этим документом в случае выявления недостатков предпринимаются такие меры (на выбор):

• устранение недочетов;
• уменьшение расчетной стоимости договора на сумму устранения дефектов;
• денежная компенсация расходов на переделку.

На дома, защищенные Федеральным законом No 214, действует гарантия в течении 5 лет. В остальных случаях гарантийный срок прописывается в договоре.
к содержанию ↑

Сроки сдачи квартиры

Все сроки приемки квартиры в новостройке без отделки специалист компании вносит в
договор.Лучше всего, если в ДДУ прописана конкретная дата, когда новый владелец должен получить ключи. В большинстве случаев застройщик пытается немного схитрить и уйти от назначения определенной даты. В договоре пишут что разрешение на введение в эксплуатацию компания получает в III квартале 20ХХ года. Это не так уж и страшно. На практике такая формулировка означает, что документы должны быть получены не позднее 30 сентября указанного года. Начиная с дня, следующего за указанным в договоре, начинается отсчет дней просрочки. За каждый из них полагается выплата неустойки. Требуйте указания в договоре как можно более точной даты. Если застройщик опаздывает, это его проблемы.
к содержанию ↑

Расчет и получение неустойки за срыв
сроков передачи жилья

Поскольку нарушение сроков — основание для выплаты неустойки, нужно знать, как ее правильно рассчитывать. Чтобы претендовать на получение неустойки, в адрес застройщика нужно написать претензию, причем, в 2 экземплярах. Один оставляете в офисе строительной компании, а на втором требуете проставить дату и входящий номер. С этого момента у застройщика есть 10 дней на ответ, который он должен предоставить в письменной форме. Если застройщик отказывается принять претензию, отправьте ее ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Часто оппонент предпочитает не доводить дело до суда и предлагает выплатить отступные. Чтобы понимать, сколько вы можете получить и на какую сумму стоит соглашаться, проведите несложные подсчеты: 1/150 х С реф х Ц дог х 0,01 х К дн, где

• С реф — ставка рефинансирования = ключевой ставке Центробанка на текущий момент;
• Ц дог — цена договора = стоимости квартиры;
• К дн — количество дней просрочки.

Если ставка Центрального банка меняется, расчет производят несколько раз для каждого показателя, а потом суммируют цифры.

Знайте! Чтобы все было правильно, следует составить соглашение о получении компенсации. Оно
будет доказательством, что вопросы урегулированы в досудебном порядке.

Если договоренность не достигнута, второй экземпляр претензии прикладывают к исковому обращению в суд. Тогда есть шанс взыскать судебные издержки, неустойку, а также штраф.
к содержанию ↑

Осмотр
квартиры

На осмотр помещения необходимо приходить в дневное время. Так будут видны малейшие недостатки помещения. Особенно это важно, когда в квартире не установлены осветительные приборы. На приемку квартиры в новостройке без отделки специалисты советуют взять такие предметы:

• фонарик — в квартире не останется темных уголков;
• спички, зажигалку — проверить наличие сквозняков (только не в вентканалах);
• тестер — для определения наличия тока в прорубах под розетки и выключатели;
• молоток — для проверки пустот в стенах и полу;
• отвес — проверить вертикальность стен;
• пузырьковый и лазерный уровни — для проверки ровности стен, пола, потолка;
• лампочку — для проверки работоспособности электропатронов, выключателей;
• недорогой электроприбор — проверить розеток;
• мелок — им по месту отмечают недочеты для строителей;
• стремянка или табуретка — достать до верхних точек жилья;
• салфетку — для проверки вентиляции;
• ручку и несколько листков бумаги — для фиксации выявленных недочетов.

На осмотр квартиры можете потратить столько времени, сколько посчитаете нужным. В законе не указано, что процедура должна длиться час или два. Не позволяйте застройщику диктовать условия. Проверяйте внимательно, после подписания документов что-либо доказать будет очень сложно.
к содержанию ↑

Чек-лист приемки
квартиры

Чтобы при проверке качества квартиры ничего не упустить, составьте своеобразный чек-лист. В нем перечислите по пунктам куда нужно заглянуть, что проверить, измерить. Отмечайте «птичкой» каждый выполненный пункт. Там же оставляйте пометки о выявленных недочетах. Если вы никогда не составляли подобных документов, можете скачать его на нашем сайте. Распечатайте листы и не поленитесь заполнить их тщательно. Так вы точно ничего не упустите.
к содержанию ↑

Существенные недостатки – повод для
отказа

Все недостатки, выявленные при проверке делятся на 2 большие категории:

• существенные;
• легко устранимые.

К первым относят недоделки, которые делают использование квартиры невозможным. К примеру, дыра или крупная трещина в стенах, потолке, отсутствие входной двери, радиаторов, неверно выполненная разводка электросети или канализации и так далее.

Внимание! Никогда не подписывайте документы до устранения существенных недостатков. Требуйте
составления дефектного акта, в который внесите просчеты строителей и сроки исправления «ошибок».

Вторые, то есть несущественные, это те, что жить не мешают. К примеру, плохо приклеенные обои, краска на стеклах, треснувший кусок паркета или кафеля. Тут документы подписывать нужно после того, как представитель застройщика завизирует дефектный акт. Тогда вы можете требовать устранения недочетов даже после оформления акта приема-передачи жилплощади. В крайнем случае, просите пересчета цены договора и уменьшения стоимости квартиры на сумму произведенного ремонта.

Знайте! Если существенных недостатков нет, но вы отказались подписать акт, застройщик может
сделать это в одностороннем порядке спустя 2 месяца.

Застройщик вправе передать квартиру дольщику без его согласия, если экспертным путем докажет, что обнаруженные недостатки не являются существенными.
к содержанию ↑

Устранение недочетов

Чаще всего застройщики предпочитают не доводить дело до суда, а вопросы решать путем переговоров. В одних случаях дольщику предлагается компенсация на ремонт, в других недоделки устраняются подрядчиком, а застройщик оплачивает его услуги.
к содержанию ↑

Виды
дефектов

К сожалению, законом не предусмотрено четкое разделение существенности недостатков. В связи с этим могут возникать разногласия. Если вы отказываетесь подписать акт передачи квартиры, в дефектном документе нужно обязательно указать, что выявленный недостаток вы считаете существенным. Чтобы доказать обратное, застройщику придется потратиться на дополнительную независимую экспертизу.
В таком важном деле, как приемка квартиры в новостройке без отделки, экспертиза играет огромную
роль.Если вы уверены в существенности дефекта, можете пригласить специалиста самостоятельно. Конечно, вам придется оплатить его услуги, но если дело дойдет до суда, экспертное заключение поможет доказать вашу правоту, а расходы на проведение исследования можно будет истребовать у застройщика.
к содержанию ↑

Сроки
устранения

Не ждите, что строители придут устранять недоделки на следующий день. В законе не определен точный срок в неделях или месяцах, который отводится застройщику на дополнительные работы. Там присутствует обтекаемая формулировка «в разумный срок». Обычно застройщик собирает несколько десятков дефектовок и лишь после этого направляет рабочих. В среднем устранение недоделок в 100 квартирах производится за 2–3 недели. Поэтому если в вашем доме сдается одновременно около тысячи помещений, можно прождать несколько месяцев. Имеет ли смысл ждать устранение того или иного недочета, каждый решает сам.
к содержанию ↑

Кто исправляет и
оплачивает

По ФЗ No 214 гарантия на новостройку составляет 5 лет, а на коммуникационные сети — 3 года. Так что если изъяны обнаружились уже после подписания акта передачи, смело идите к застройщику. Он обязан устранять недочеты за свой счет на протяжении всего гарантийного периода. Для устранения дефекта нужно в течение 5 рабочих дней отправить застройщику уведомление с описанием неполадки. Лучше приложить фотографии, демонстрирующие непорядок. После получения письма застройщику дается еще 7 рабочих дней для создания специальной комиссии, которая лично зафиксирует брак, составит дефектный акт и обозначит конкретные сроки его устранения. Вместе с этим застройщик обязан письменно подтвердить свое согласие нести ответственность или доказать, что дефект не подпадает под гарантию, а является следствием неправильной эксплуатации дома. В то же время нужно не путать строительный просчет и аварийную ситуацию. Если неполадки связаны с обслуживанием инженерных коммуникаций, претензию направляют уже управляющей организации. То есть, если в доме случилась протечка или вышел из строя лифт, застройщик к этому отношения не имеет. Если в результате устранения аварии был выявлен строительный недостаток, разбираться с застройщиком будет уже управляющая компания.
к содержанию ↑

Письмо застройщику о готовности принимать
квартиру

После завершения строительства и получения всех разрешительных документов строительная фирма обязана поставить дольщика в известность о сроках, когда он должен принять жилье. Делается это посредством «Почты России». Дольщику отправляется заказное письмо с уведомлением о вручении. После получения уведомления дольщик обязан связаться с застройщиком в период, прописанный в договоре. Если в документах нет сведений на этот счет, принимается расчетная цифра в 7 рабочих дней. В случае, когда дольщик отказался от получения письма и оно было возвращено адресату, застройщик вправе по прошествии 2 месяцев подписать акт самостоятельно. Встречаются недобросовестные застройщики. Они не направляют уведомление дольщикам, а позже сами производят приемку квартир, ссылаясь на то, что нужные сроки вышли. Чтобы обезопасить себя, не полагайтесь на работу почтовой службы. Самостоятельно отслеживайте информацию о степени готовности дома. Для этого можно регулярно посещать сайт застройщика или вступить в соответствующую группу в соцсетях. Так вы точно не пропустите уведомление о встрече дольщиков. Если вы узнали, что государственная комиссия уже побывала на объекте строительства, а застройщик не торопится с передачей квартир, направьте ему соответствующее письмо. Образец обращения можно скачать на нашем сайте. В тексте уведомите застройщика о готовности принять квартиру. И не забудьте заказать уведомление о вручении. В будущем это позволит доказать, что вы не препятствовали процессу приемки жилья.
к содержанию ↑

Подписание акта приема-передачи

Этот документ является завершающим звеном ваших отношений с фирмой застройщика. К его подписанию следует отнестись ответственно. Документ оформляется в 2 экземплярах и визируется обеими сторонами. В процессе осмотра были обнаружены недостатки? Они фиксируются дефектным актом, который считается приложением документа о приеме-передаче помещения.

Внимание! Наличие дефектовки обязательно оформляется приложением к акту приема-передачи, о
чем указывается в тексте документа.

После визирования акта вся ответственность за целостность и техническое состояние помещения переходит к дольщику. Он же оплачивает с этого момента и коммунальные услуги. В акте обязательно прописывается факт полного расчета между сторонами. На этом их взаимные обязательства прекращаются. Законом не предусмотрена четкая форма акта приема-передачи жилья, так что стороны могут составить его произвольно или скачать с нашего сайта.
к содержанию ↑

Помощь специалиста – стоит ли её использовать

Часто выявление строительных недостатков требует специальных знаний. Поэтому все большую популярность набирает приемка квартиры у застройщика с экспертом. Специалист проведет качественное исследование квартиры и предоставит заключение. В нем он укажет выявленные недостатки и аргументирует их устранение ссылками на конкретные строительные нормы и правила. Средняя стоимость «экспертной приемки» может обойтись заказчику в 15–20 тысяч рублей. Тратить такие деньги или нет — личное дело каждого. При этом нужно помнить, что стоимость ремонта, на который придется потратиться из-за непрофессионального осмотра, может оказаться существенно выше.
Специалисты нашей компании с удовольствием окажут помощь в приемке квартиры в новостройках Новосибирска и
региона.Мы знаем, как правильно оформить смотровой лист и корректно сформулировать претензии к выявленным проблемам. Воспользовавшись помощью наших специалистов вы гарантированно защитите себя от ненужных расходов после приемки помещения.
к содержанию ↑

Заключение

Приемка квартиры в новостройке — важный этап, к которому не стоит относиться «спустя рукава». Чем больше внимания будет уделено квартире на этом этапе, тем меньше проблем проявится в будущем. Если вы не вполне уверены в своих силах и сомневаетесь, что сможете провести качественную приемку помещения, пригласите опытного специалиста. Он запросто выявит все недостатки и в конечном итоге поможет сэкономить ваши деньги.
к содержанию ↑

Советы экспертов,
как принять квартиру в новостройке от застройщиков