Как проверить квартиру перед покупкой — юридическая чистота сделки с недвижимостью

Приобретение квартиры — важный и ответственный шаг. Тут задействованы немалые средства, которые не хочется потерять.
Поэтому важна чистота сделки. Юридическая чистота сделки с недвижимостью — дело хлопотное, но не сложное. Достаточно
правильно оценивать юридические документы. Не стоит полагаться только на себя и быть самонадеянным. При малейшей
ошибке дело окончится потерей времени и денег. При малейших сомнениях стоит обратиться за консультацией к
специалистам.

Что такое юридическая чистота?

Чистота сделки при покупке квартиры — понятие,
применимое только ко вторичному рынку недвижимости.Еслипокупаете квартиру в
новостройке, вопрос отпадает сам собой. Такая квартира не имеет «истории», покупателю просто не о чем беспокоиться. А для «вторички» вопрос белее чем актуален. Проверить сделку на юридическую чистоту означает убедиться в отсутствии препятствий к реализации. Другими словами, нужно доказать себе (или клиенту), что договор купли-продажи впоследствии не будет оспорен в суде, а проданное жилье не будет возвращено первому владельцу по законному основанию.
к содержанию ↑

Зачем нужна проверка недвижимости?

Проверять жилье до заключения сделки рекомендуется каждому покупателю. Делается это, чтоб в дальнейшем избежать проблем с документами и оспариванием договора. Конфликтные ситуации могут длиться годами и доставлять новому владельцу неприятности. Основанием для возникновения споров касательно прав на жилье считаются:

1. Появление гражданина, выписанного с нарушением закона.
2. Выписка из помещения несовершеннолетних детей без разрешения опекунского совета.
3. Освидетельствование и признание в судебном порядке недееспособным бывшего владельца. Такое часто случается, когда
   квартира приобретается у людей преклонного возраста, алкоголиков, наркоманов.
4. Раздел жилой площади между бывшими супругами после развода. Оформленная с нарушениями приватизация помещения.
5. Сокрытие сведений о людях, прописанных по указанному адресу.
6. Разногласия между наследниками различной степени очередности.

Знайте! Исковая давность по сделкам с недвижимостью составляет 3 года. Потом новый владелец
может не переживать относительно прав собственности.

к содержанию ↑

Как самостоятельно проверить чистоту

Квартиры на вторичном
рынке— любимая сфера деятельности аферистов. На что обратить внимание при покупке квартиры, чтобы не потерять деньги и не оказаться обманутым? Юридическое изучение чистоты жилья — дело достаточно сложное и дотошное. Конечно, можно обратиться в агентство недвижимости. Но, во-первых, это достаточно дорогая процедура, во-вторых, стопроцентной гарантии вам все равно никто не даст. Чтобы проверить результат работы, клиенту необходимо понимать на что обращать внимание.
к содержанию ↑

Правоустанавливающие
документы

Прежде всего нужно знать, какие документы при покупке квартиры требовать у владельца. Это любая бумага, подтверждающая возникновение права собственности:

• договор купли-продажи;
• документ о приватизации;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор ренты;
• решение суда, вступившее в силу;
• договор мены;
• другие.

Для начала, бумаги необходимо тщательно изучить и лично убедиться, что нет подчисток, исправлений и других изменений, явно свидетельствующих о фальсификации. В таком случае нужно требовать восстановления «чистых» документов через соответствующие инстанции. Не поленитесь присутствовать при выдаче лично.

Внимание! Документы должны быть на официальных гербовых бланках строгой отчетности, с
подписями сторон и штампами регистрационной службы.

к содержанию ↑

Госрегистрация договора

Если имеются сомнения, проверить
квартиру в Росреестре онлайн по адресу, условному или кадастровому номеру, а также номеру права можно и
самостоятельно.Для этого необходимо зайти на официальный сайт Росреестра (rosreestr.ru), перейти в раздел «Сервисы» и «Справочная информация об объектах недвижимости». Заполняем данные, которые известны, нажимаем кнопку «Создать запрос» и ждем несколько секунд. В полученной выписке вы увидите кадастровый, условный номер и адрес квартиры, кадастровую стоимость жилья, даты внесения изменений. Там же можно проверить квартиру на обременения онлайн. Существует еще вариант, как проверить квартиру по кадастровому номеру онлайн бесплатно. Переходим на сайт rosreestr.net, а далее на вкладку «Проверка квартиры». Заполняем соответствующее поле, нажимаем кнопку «Найти объект». Сведения полученные таким способом будут абсолютно аналогичны описанным выше.
к содержанию ↑

Информация о
собственниках

А как узнать кто собственник квартиры? Рискуем разочаровать, но сделать это бесплатно не получится. Сведения о собственниках жилья не являются общедоступными, поэтому получить бесплатно данные официальным путем невозможно. Чтобы получить информацию, нужно посетить Росреестр лично, написать соответствующее заявление, показать удостоверение личности и предъявить квитанцию об оплате госпошлины. Заказать выписку можно и онлайн, но платить все равно придется. В интернете существуют сайты, рассказывающие, как узнать собственника квартиры по адресу онлайн бесплатно. Пользоваться ими или нет, решайте сами. Полученная таким способом информация может оказаться недостоверной. Еще раз подчеркнем, бесплатно и анонимно получить официальную информацию о собственниках квартиры нельзя.
к содержанию ↑

История
жилья

Выписка из ЕГРП в 2017 году была заменена на документ из ЕГРН. В это время Госреестр Прав объединился с Госкадастром. Новое ведомство получило название Единый Госреестр Недвижимости (ЕГРН). Право оформить ЕГРН-выписку имеется у каждого, кто в этом заинтересован. Тем кто знает, как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр используя компьютер, не придется даже предъявлять каких либо документов. Главное оплатить госпошлину. Выписка из ЕГРН содержит информацию, начиная с 1998 года. Все, что происходило с жильем с того времени, будет отражено в документе: аресты, ограничения, правопритязания и число перепродаж. Стоит насторожиться, если квартира часто продавалась или там имеются споры о наследстве. В случае обнаружения любых ограничений стоит смотреть на срок давности. Сделку довольно сложно признать недействительной по прошествии 3 лет с момента заключения. Если в ЕГРН нет сведений о конкретной квартире, этот вариант считается самым «чистым». То есть с 1998 года никаких юридических действий с жильем не производилось. Если и имелись какие-то претензии или несоответствия, срок исковой давности давно истек и права никто оспорить не сможет.
к содержанию ↑

Изучаем
договор

Когда право собственности на квартиру возникло не в результате приватизации «советской» квартиры, а после заключения договора (ренты, мены, купли-продажи), стоит внимательно изучить документ. Проверьте, нет ли в тексте договора дополнительных условий, неисполнений которых ведет к его расторжению или признанию недействительным. Есть? Уточните, выполнены ли эти условия. Обязательно обращайте внимание на срок начала действия договора. Насторожить должен факт срочной продажи жилья, полученного в дар или по наследству. Особенно если дарителем выступал не родственник продавца.
к содержанию ↑

Перепланировки

Теперь поговорим о том, как проверить документы при покупке квартиры на предмет наличия не
узаконенных изменений
планировки.Внимательно изучите техпаспорт на квартиру. Лучше сделать это совместно с представителем БТИ. Искать нужно расхождения между фактическим положением вещей и сведениями, имеющимися в документах.

Знайте! Перепланировкой считается не только изменение конфигурации помещения, снесение стен
или перемещение окон. Изменением планировки также именуется установка внеплановых электро-, гидро- или газоагрегатов,
перемещение коммуникаций или инженерных сетей.

Если приобретете квартиру с незаконной перепланировкой, БТИ в судебном порядке заставит вас привести все к первоначальному виду. Это может стоит дорого.
к содержанию ↑

Проверка
продавца

Изучая сведения, касательно юридической чистоты квартиры, не стоит забывать и о личности того, кто продает жилье. Прежде всего, внимательно изучите паспорт продавца. Сделайте копию или, хотя бы, перепишите номер и серию. Постарайтесь визуально определить подлинность документа. В нем не должно быть зачеркиваний, описок, помарок, нечетких надписей. Проверить подлинность паспорта можно и онлайн. Нужно зайти на сайт ФМС РФ и заполнить соответствующие графы. Также можно лично посетить территориальное отделение ФМС в своем регионе. Особенно внимательно следует действовать, когда жилье принадлежит ребенку. До 14 лет действия за него совершают родители, усыновители или опекуны. Полномочия первых подтверждаются свидетельством о рождении и соответствующей отметкой в паспорте. Вторые руководствуются решением суда, третьи — с письменного разрешения опекунского совета. После 14 лет и до достижения совершеннолетия ребенок осуществляет сделку самостоятельно. Однако письменное согласие представителей, все же, требуется. Если квартира продается не собственником, а через представителя, следует убедиться в наличии доверенности. Изучите документ, узнайте, какие права имеются у представителя. Может ли он получать деньги или его права заключаются только в подготовке документов. Посетите нотариуса, заверившего доверенность. Выясните, не был ли документ отозван и не является ли он поддельным. Постарайтесь встретиться с фактическим хозяином лично и уточнить все обстоятельства продажи. Следующий достаточно важный момент — дееспособность продавца. Особенно следует быть внимательным, когда квартира приобретается у пожилого человека и личности, явно страдающей от наркотической или алкогольной зависимости. Возьмите у продавца справку от психиатра или из наркодиспансера.
к содержанию ↑

Права
третьих
лиц

В этом случае необходимо тщательно просмотреть расширенную выкопировку из домовой книги. Там содержатся сведения о всех, кто когда-либо был прописан в квартире. Есть сведения и о том, кто, когда и куда был выписан и имеют ли эти люди право дальнейшего проживания в помещении. Речь идет о таких категориях:

• призывниках;
• осужденных и отбывающих наказание;
• престарелых родственниках, содержащихся в домах престарелых;
• недееспособных гражданах, находящихся в психиатрических лечебницах;
• гражданах, которые проходят длительное лечение в пределах РФ или за границей.

Важно! Если пропустить наличие таких жильцов, выписать их в дальнейшем будет сложно даже при
помощи суда.

Также нужно выяснить не проживают ли в квартире несовершеннолетние. Тогда для совершения сделки понадобится разрешение органов опеки. Для правомочности сделки потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга, если таковой имеется. Однако в некоторых случаях продавец может сознательно скрывать эти сведения. Проверить официальную информацию о наличии или отсутствии супруга практически невозможно. Не стоит доверять людям, утверждающим, что они могут сделать это за отдельную плату. Вероятнее всего, это мошенники. Чтобы обезопасить себя, можно попросить продавца предоставить нотариально заверенное заявление, что он не состоит в браке. Конечно, нотариус также будет действовать основываясь только на словах клиента. Здесь важно другое: если впоследствии будет доказано, что продавец на момент совершения сделки состоял в браке, и второй супруг потребует признания сделки недействительной, нотариально заверенное заявление поможет доказать умысел продавца. Тогда уже его будут судить за мошеннические действия.
к содержанию ↑

Как риэлторы проверяют чистоту
квартиры

Проверять юридическую чистоту самостоятельно — занятие хлопотное и достаточно сложное. Чтобы облегчить себе жизнь каждый третий покупатель обращается в юридическое агентство или риэлторскую контору.
Делать это или нет, решайте сами. Стоит понимать, что риэлтор будет проделывать все действия, описанные выше. Он обратится в те же инстанции и отправит те же запросы. Единственное отличие заключается в том, что профессиональный посредник знает, куда смотреть. Он понимает, где могут обнаружиться несоответствия, какие способы и приемы часто используют мошенники. При обнаружении несоответствий в бумагах он знает куда нужно обращаться дальше. По завершении проверки риэлтор составит для клиента отчет, где укажет все выявленные недостатки и даст рекомендации по проведению сделки.
к содержанию ↑

Проверка
онлайн

Мы уже говорили о том, какие сведения можно бесплатно получить на сайте Росреестра. На этом же портале можно дистанционно заказать и расширенную выписку. Для этого на главной странице официального портала перейдите в раздел для физических (юридических) лиц и выберите сервис «Получение выписки из ЕГРН».
Чтобы получить информацию придется внимательно заполнить короткую анкету. Сделать это несложно, нужно просто отвечать на вопросы. Уплатите госпошлину и подождите ответа. Стоимость запроса составляет 250 рублей. Таким способом узнают:

• назначение объекта;
• актуальную планировку;
• наличие кадастрового паспорта;
• информацию о собственниках и зарегистрированных лицах.

Внимание! Онлайн-выписка не является официальным документом и носит исключительно
ознакомительный характер. Для предоставления в государственные учреждения нужно заказывать документ в традиционном
формате на бумажном носителе.

к содержанию ↑

Стоимость
проверки

Если вы решили доверить работу профессионалам нужно знать стоимость услуги. Определенной таксы на проверку юридической чистоты квартиры не существует. Стоимость может варьироваться в пределах от 5 до 50 тысяч рублей. А в некоторых случаях и дороже. Все будет зависеть от стоимости объекта, сложности проверки, региона и даже репутации компании, в которую вы обратитесь.
Спешить с выбором не стоит. Посетите несколько фирм, проконсультируйтесь с теми, кто уже пользовался такой услугой, изучите отзывы в интернете. Это очень важно! От качества проверки зависит правомочность совершенной сделки и ваше спокойствие.
к содержанию ↑

Полезные
советов

Существует несколько моментов, которые практически невозможно проверить:

1. Полномочия нотариуса на момент проведения сделки. Если нотариус лишен полномочий за какие-либо провинности,
   документы им удостоверенные, считаются недействительными.
2. Наличие внебрачных детей или лиц, имеющих обязательную долю в наследстве. Споры часто решаются в пользу обиженного
   наследника и все возвращается назад. Продавцу выдаются новые правоустанавливающие документы и доли наследства
   делятся по-новому.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей, настаивайте на внесении в договор дополнительных пунктов. В них оговорите, что в случае обнаружения неучтенных наследников, продавец обязуется самостоятельно нести финансовые потери. Не забудьте указать в договоре, что все долги по коммунальным платежам, начисленные до даты подписания договора, продавец оплачивает самостоятельно. И помните! Любое нежелание продавца отвечать на вопросы дает повод хорошо задуматься и утроить усилия по проверке юридической чистоты квартиры. А если продавец отказывается предоставить какие-либо справки и торопится с оформлением — лучше поискать более подходящий вариант.
к содержанию ↑

Рекомендации
специалистов как проверить квартиру перед покупкой (видео)