Покупка квартиры без риэлтора
Важным этапом является подготовка к покупке. Для начала Вам нужно понять, какая именно квартира Вам нужна,
определиться с районом и расположением дома. Осматривая квартиры, не ленитесь поговорить с соседями, от них можно
узнать об особенностях двора, о наличии шумных компаний у подъезда или о неблагополучных соседях, традиционно
устраивающих посиделки по ночам. Осмотрите прилегающую к дому территорию, оцените благоустройство двора, его
ухоженность. Отметьте, все ли необходимые Вам объекты инфраструктуры находятся поблизости: магазины, аптеки, детские
сады, школы. При осмотре квартиры, оцените состояние напольных покрытий, а также осмотрите потолки и стены на наличие
на них свежих потеков. На этом этапе также необходимо убедиться, что в квартире не производилось незаконных
перепланировок.
Остановив выбор на одном из вариантов, следует навести справки о жильцах. Это необходимо для заключения сделки. Нужно
узнать обо всех лицах, прописанных в квартире, а также о тех жильцах, которые отбыли для прохождения ими службы в
армии, в места лишения свободы, в интернаты. Не стесняйтесь спрашивать владельца о состоянии его здоровья, не стоит ли
он на учете в специализированных медицинских учреждениях. Смело требуйте справку о том, что на жилье не наложен арест,
квартира не является предметом залога и никаким другим образом не обременена.
Чтобы купить квартиру важно также знать,
на каком основании собственник получил это жилье. Если квартира перешла к нему по наследству, то уточните, есть ли
другие наследники и все ли они согласны на продажу недвижимости, помните также, что в завещании может быть
предусмотрен завещательный отказ, закрепляющий право третьего лица на пожизненное проживание на этих квадратных метрах
Значение имеет и семейное положение продавца, так как если он состоит в браке, то для продажи потребуется согласие
второго супруга. Узнайте, не являлась ли квартира предметом судебного разбирательства.
Спросите у продавца, как долго он является собственником жилплощади. И если срок небольшой, то постарайтесь выяснить,
почему он решился на продажу. Частая смена хозяев квартиры может означать наличие скрытых недостатков в квартире.
Пошаговая инструкция по покупке квартиры
Шаг 1. Сбор документов
- От продавца Вам необходимы следующие документы:
- Справка из БТИ (в этом пакете содержится поэтажный план здания, справка о метраже);
Адрес Телефон ул. Трудовая, 3. Предварительная запись на оформление заявки от физических лиц: (383)223-00-48
Отдел по работе с
физическими лицами: (383)223-00-48площадь Труда, 1, офис 108 (1-ый этаж) (383)362-45-52 ул. Зыряновская, 63, офис 130 (1-ый этаж) (383)347-29-93 - Выписка из домовой книги (она получается в паспортном столе ЖЭКа), с указанием всех прописанных лиц;
- Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, а также документы, подтверждающие способ
приобретения – договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, подтверждение из ЖСК о выплаченном пае); - Можно потребовать выписку из ЕГРП (Росреестра) чтобы убедиться в отсутствии обременений;Мои документы, многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг
- Если в квартире есть другие прописанные лица (либо другие наследники), необходимо их оформленное согласие, как и
согласие супруга; - Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, должно быть разрешение от органов опеки и попечительства;
- Запросите также справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающих, что собственник
квартиры не стоит в таковых на учете; - Приложите квитанцию об уплате госпошлины.
Внимание: все документы должны быть подлинными.
Шаг 2. Заключение сделки
В день заключения сделки все лица, указанные в договоре купли-продажи, должны присутствовать лично (возможно участие
через представителей по нотариальной доверенности, но лучше таких ситуаций избегать). При себе у каждого участника
сделки должен быть паспорт. Заключать договор желательно в присутствии нотариуса, но это не обязательно. Нотариус
проверит подлинность документов, дееспособность сторон. После подписания договора следует отправиться в Росреестр где
составляется заявление в присутствии государственного регистратора. Вам будет выдана расписка о получении документов
на правовую экспертизу и регистрацию права собственности, а также дата их возврата. До момента получения
свидетельства, лица, прописанные в квартире, должны сняться с регистрационного учета и выехать из квартиры. В
назначенный в расписке день, стороны приходят в Росреестр с паспортами и получают свидетельство о праве собственности.
С момента его получения, право собственности на квартиру переходит к покупателю. Помните: сделка будет считаться
полностью завершенной после подписания акта приема-передачи. Вы должны еще раз осмотреть квартиру, после чего
составить и подписать акт, в котором отражается текущее состояние объекта недвижимости, и подтвердить отсутствие
претензий. Там же может отражаться факт передачи продавцу стоимости квартиры, а ключей – покупателю.
Шаг 3. Проведение расчетов
В соответствии со ст. 486 ГК РФ расчеты могут производиться до или после заключения договора. По общему правилу,
расчеты производятся в день заключения сделки, однако договором может быть предусмотрены другие сроки расчетов.
Рассчитываться можно тремя основными способами: в наличной и в безналичной форме, в безналичной форме с
использованием депозитарной ячейки. Наличная форма расчета наиболее опасна и в настоящее время используется крайне
редко. При проведении расчетов подобным образом, обязательно составление расписки о получении денежных средств. При
безналичной форме, перевод денежных средств обычно осуществляется в присутствии обеих сторон. Стороны обращаются в
банк, где производится операция списания денежных средств со счета покупателя и зачисления этой суммы на счет
продавца. Самым распространенным способом является расчет с использованием банковской ячейки. В этом случае
покупатель в присутствии продавца кладет деньги в банковскую ячейку, а продавец, после заключения договора, предъявив
его в банке, имеет право открыть ячейку и забрать свои деньги.
Условия действительности сделки
При покупке квартиры без участия риэлтора, очень важно соблюдать все требования закона, чтобы недобросовестная
сторона не могла оспорить сделку в судебном порядке. В соответствии с гл.9 ГК РФ сделка действительна при соблюдении
ряда условий:
- следует удостовериться в праве продавца от своего имени совершать сделку (не состоит ли он на учете в ПДД, не
находится ли на момент оформления сделки в алкогольном или наркотическом опьянении, не имеет ли иных ограничений); - соблюдение установленной формы сделки (достаточно обычной письменной формы, с последующей регистрацией права
собственности в Росреестре); - свобода воли – стороны осознанно и без принуждения принимают решение о совершении сделки, заинтересованные лица
добровольно дают разрешение на ее совершение; - сделка не нарушает требований закона, не ущемляет прав третьих лиц;
- сделка не носит неправомерного (противозаконного) характера;
- все документы оформлены надлежащим образом, являются подлинными. Договор купли-продажи недвижимости в соответствии
со ст. 454 ГК РФ должен содержать существенные условия: предмет договора (непосредственно обязанность продавца по
передаче конкретной квартиры, расположенной по N-ому адресу с N-ми условиями, и принятие этой квартиры покупателем),
цена договора (определяется или твердая сумма, или четкий порядок ее определения). - Помните, в случае отсутствия в договоре этих условий, договор будет признан незаключенным.